Umowa przedwstępna z perspektywy kupującego
„Kto wcześniej sprawdzi, ten później nie żałuje.”
Umowa przedwstępna to moment, w którym kupujący po raz pierwszy wiąże się finansowo: wpłaca zadatek i zobowiązuje się do zakupu, zanim ma pewność, że dostanie kredyt i że nieruchomość jest wolna od obciążeń.
Ten wpis dotyczy rynku wtórnego i pokazuje umowę oczami kupującego. Tę samą umowę z perspektywy sprzedającego omawiamy osobno.
Kupno nieruchomości — krok po kroku
Umowa przedwstępna: tylko zadatek, nigdy zaliczka
Spis treści
- Co daje ci umowa przedwstępna
- Forma umowy: zwykła czy notarialna
- Zadatek i zaliczka: ile i jak wpłacić
- Kredyt: jak nie stracić zadatku
- Co sprawdzić przed podpisaniem
1. Co daje ci umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna zobowiązuje sprzedającego do zawarcia z tobą umowy sprzedaży w ustalonym terminie i na ustalonych warunkach. To w niej kupujący uzgadnia wszystko, co ważne, a akt notarialny tylko to realizuje. Jest kilka powodów, dla których kupujący chce podpisać umowę przedwstępną, a nie od razu przyrzeczoną.
a. Rezerwacja nieruchomości. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość tobie i nie powinien już szukać innego kupca.
b. Cena i warunki. Sprzedający nie może później podnieść ceny ani zmienić zasad transakcji.
c. Czas na kredyt. Jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt, musisz wcześniej podpisać umowę przedwstępną i przesłać ją do banku.
d. Zabezpieczenie. Jeśli sprzedający wycofa się z transakcji bez uzasadnienia, ponosi konsekwencje w zależności od formy umowy i od tego, czy wpłacono zadatek. Bez umowy przedwstępnej sprzedający może po prostu zmienić zdanie albo sprzedać nieruchomość komuś innemu i nie poniesie z tego powodu żadnych konsekwencji.
e. Czego nie daje. Umowa przedwstępna nie przenosi własności. Dopóki nie ma umowy przyrzeczonej, właścicielem pozostaje sprzedający.
Konkret: podpisanie umowy przedwstępnej zamyka etap negocjacji, więc zanim złożysz podpis, rozstrzygnij wszystkie pytania do sprzedającego i do nieruchomości.
2. Forma umowy: zwykła czy notarialna
Umowa przedwstępna jest ważna w każdej formie, ale od formy zależy, co możesz zrobić, gdy sprzedający się wycofa.
a. Zwykła pisemna. Gdy sprzedający odmówi zawarcia aktu, możesz żądać odszkodowania, zazwyczaj za koszty poniesione w związku z oczekiwaniem na zawarcie umowy. Nie zmusisz go jednak do sprzedaży.
b. W formie aktu notarialnego. Możesz żądać zawarcia umowy sprzedaży, a prawomocny wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli sprzedającego.
c. Wpis roszczenia do księgi wieczystej. Możesz ujawnić swoje roszczenie w dziale III księgi, co jest możliwe przy umowie w formie aktu notarialnego. Wpis chroni cię przed sprzedażą nieruchomości komuś innemu, bo roszczenie ujawnione w księdze jest skuteczne wobec nowego nabywcy.
d. Koszty. Zwyczajowo płaci kupujący: taksę notarialną, wypisy i opłatę sądową za wpis. Umowa zwykła jest bezpłatna. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci się dopiero przy umowie sprzedaży, nie przy przedwstępnej.
e. Przedawnienie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Konkret: im wyższa cena i im wyższy zadatek, tym bardziej opłaca się umowa w formie aktu notarialnego z wpisem do księgi wieczystej, bo to jedyna forma, która realnie zabezpiecza twój zakup.
3. Zadatek i zaliczka: ile i jak wpłacić
Zadatek i zaliczka to dwie różne wpłaty, choć obie są częścią przyszłej ceny. Różnica zaczyna się przy rezygnacji którejś ze stron.
a. Zadatek. Jeśli sprzedający się wycofa, zwraca ci zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli ty się wycofasz, sprzedający zatrzymuje zadatek. Przy dojściu do aktu zadatek zalicza się na poczet ceny.
b. Zaliczka. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, otrzymasz ją z powrotem, ale sprzedający nie ponosi żadnej kary za wycofanie się.
c. Brak winy. Jeśli do transakcji nie dojdzie z przyczyn niezależnych od stron albo z winy obu stron, zadatek wraca w pojedynczej wysokości.
d. Wysokość. Przepisy jej nie określają. W praktyce zadatek wynosi zwykle około 10% ceny, choć spotyka się wartości od 5 do 20%. Im wyższy, tym więcej ryzykujesz, jeśli to ty się wycofasz. Niski zadatek to ryzyko, że sprzedający wycofa się z umowy, jeśli ktoś inny zaproponuje cenę wyższą co najmniej o kwotę twojego zadatku, bo tyle sprzedającego kosztuje wycofanie się z transakcji z tobą.
e. Jak wpłacić. Zapisz w umowie kwotę, termin wpłaty, numer rachunku i powołanie się na art. 394 Kodeksu cywilnego, a wpłatę zrób przelewem i zachowaj potwierdzenie.
Konkret: o tym, czy wpłata jest zadatkiem, decyduje treść umowy, a nie słowo w tytule przelewu. Jeśli umowa nie mówi wyraźnie, że to zadatek, wpłatę traktuje się zwykle jak zaliczkę, czyli zwracaną w całości.
4. Kredyt: jak nie stracić zadatku
Odmowa kredytu to najczęstsza przyczyna kłopotów kupującego z zadatkiem. Zadatek nie przepada automatycznie, ale zależy to od tego, czy zrobiono wszystko, co trzeba, żeby kredyt uzyskać.
a. Zanim podpiszesz. Sprawdź zdolność kredytową albo uzyskaj promesę, żeby wiedzieć, czy bank w ogóle udzieli ci kredytu umożliwiającego zakup.
b. Po podpisaniu. Złóż wnioski w kilku bankach, zrób to bez zwłoki i dostarczaj wszystkie dokumenty w terminie. Sąd ocenia, czy kupujący zachował staranność.
c. Warunek kredytowy. Zapisz w umowie, że zadatek wraca do ciebie, jeśli bank odmówi kredytu, na przykład po odmowie kilku banków w określonym terminie. Bez takiego zapisu o losie zadatku rozstrzyga ocena winy.
d. Termin aktu. Jeśli starasz się o kredyt, wpisz dłuższy termin niż krótszy, najlepiej 2-3 miesiące, nie mniej niż 6 tygodni.
Konkret: bank bada nie tylko ciebie, ale i nieruchomość, więc poproś sprzedającego o niezwłoczne dostarczenie wszystkich niezbędnych dokumentów do banku, żeby uniknąć opóźnień.
5. Co sprawdzić przed podpisaniem
Zadatek wpłacasz, zanim nieruchomość stanie się twoja, więc kluczowe jest, żeby wiedzieć, co się kupuje i od kogo.
a. Księga wieczysta. Poproś o numer księgi i otwórz ją na stronie ekw.ms.gov.pl. W dziale II sprawdź, czy właściciel jest tą osobą, która podpisuje umowę. W działach III i IV sprawdź obciążenia i hipoteki.
b. Hipoteka. Jeśli nieruchomość jest obciążona, ustal w umowie, że część ceny zostanie przeznaczona na spłatę kredytu sprzedającego, a bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
c. Małżonek sprzedającego. Jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego, do aktu muszą stanąć oboje małżonkowie. Dopytaj o stan cywilny sprzedającego już na tym etapie.
d. Zameldowanie i wydanie. Ustal, czy ktoś jest zameldowany w nieruchomości i kiedy otrzymasz klucze. Zapisz w umowie termin wydania i zasady rozliczenia mediów.
e. Opłaty. Poproś o zaświadczenie o braku zaległości w opłatach do wspólnoty lub spółdzielni.
f. Oświadczenia. Zapisz w umowie oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym nieruchomości.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania
Konkret: poproś o projekt umowy z kilkudniowym wyprzedzeniem. Zapisy o terminach, zadatku i kredycie czytaj najuważniej. Projekt umowy przedwstępnej omów z agentem, zanim złożysz podpis.
Kluczowe wnioski
- W umowie przedwstępnej ustalasz wszystkie ważne cechy transakcji, więc nie można jej bagatelizować
- Forma umowy decyduje, czy sprzedający odpowie odszkodowaniem, czy sąd może zastąpić jego oświadczenie woli
- Akt notarialny z wpisem do księgi wieczystej chroni cię przed sprzedażą nieruchomości komuś innemu
- Zadatek zwraca sprzedający w podwójnej wysokości, a ty tracisz go, jeśli się wycofasz, więc nie wpłacaj więcej niż możesz zaryzykować
- Zapisz warunek kredytowy, który określa, kiedy zadatek wraca do ciebie po odmowie banku
- Przed podpisaniem sprawdź księgę wieczystą, hipotekę i stan cywilny sprzedającego
- Ustal termin aktu z zapasem na kredyt, najlepiej 2-3 miesiące
- Dokładnie przeczytaj projekt umowy i omów go z agentem, zanim złożysz podpis