Kupno nieruchomości — krok po kroku
„Dwa razy mierz, raz tnij.”
Czy wiesz, ile naprawdę kosztuje mieszkanie, które chcesz kupić?
Większość pułapek przy kupnie mieszkania da się ominąć, jeśli poznasz je przed pierwszym oglądaniem, a nie przed podpisem aktu. Kupno mieszkania składa się z dziesięciu etapów, od określenia potrzeb do odbioru kluczy. Ten wpis prowadzi przez nie po kolei, a przy każdym etapie odsyła do osobnego wpisu ze szczegółami. Możesz przeczytać całość albo przeskoczyć do miejsca, które cię obecnie interesuje.
W tym wpisie skupiamy się na kupnie mieszkania, bo to najczęstszy typ transakcji. Kupno domu i kupno działki omówimy szczegółowo w osobnych wpisach.
Kupno domu: czym różni się od kupna mieszkania
Kupno działki: na co zwrócić uwagę
Spis treści
- Po co kupujesz
- Budżet i koszty
- Rynek pierwotny czy wtórny
- Dzielnica i okolica
- Szukanie i oglądanie
- Sprawdzenie mieszkania i sprzedającego
- Cena i negocjacje
- Umowa przedwstępna lub deweloperska
- Kredyt hipoteczny
- Akt notarialny i odbiór mieszkania
1. Po co kupujesz
Cel zakupu wpływa na wszystko, co dzieje się dalej: na budżet, metraż, dzielnicę i to, jak szybko musisz podjąć decyzję. Warto go nazwać, zanim zaczniesz oglądać mieszkania.
Najczęstsze cele to:
a. Mieszkanie dla siebie. Pierwsze własne mieszkanie, większe dla rosnącej rodziny albo mniejsze, gdy dzieci się wyprowadzają. Liczą się dojazd, szkoły i otoczenie.
b. Mieszkanie dla dziecka. Kupujesz z myślą o studiach albo starcie dziecka na swoim. Liczy się dojazd do uczelni i to, jak łatwo mieszkanie później wynająć.
c. Inwestycja na wynajem. Liczy się stały popyt na najem i koszty utrzymania, a nie tylko niska cena zakupu.
d. Lokata kapitału. Kupujesz, żeby zachować wartość pieniędzy. Wybieraj lokalizacje, w których mieszkania łatwo sprzedać.
e. Wspólny zakup. Kupujecie razem: małżonkowie, partnerzy, rodzeństwo. Ustalcie wcześniej, kto zostanie właścicielem i w jakich udziałach.
Konkret: z celu wynikają praktyczne decyzje. Kupujesz dla siebie: zacznij od dojazdu i otoczenia. Kupujesz pod wynajem: policz, ile wyniesie czynsz najmu i koszty utrzymania. Kupujecie razem: porozmawiajcie z notariuszem o udziałach, zanim podpiszecie umowę przedwstępną.
2. Budżet i koszty
Budżet to nie tylko cena mieszkania. Policz wszystko, co zapłacisz do dnia wprowadzenia się, i to, co będziesz płacić co miesiąc.
a. Cena mieszkania. Twój wkład własny i kwota kredytu, jeśli go potrzebujesz.
b. Koszty transakcji. Taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Na rynku wtórnym dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych. Te koszty zwykle ponosi kupujący; przy zakupie od dewelopera zasady są inne, więc zapytaj notariusza.
c. Koszty kredytu. Opłaty bankowe, wycena mieszkania i ubezpieczenia wymagane przez bank.
d. Remont i wyposażenie. Mieszkanie do wprowadzenia się wymaga mniej wydatków niż mieszkanie do remontu, ale meble i sprzęty to osobny koszt.
e. Koszty miesięczne. Czynsz administracyjny lub opłaty do wspólnoty, media, ubezpieczenie mieszkania, podatek od nieruchomości i rata kredytu.
f. Rezerwa. Pieniądze na nieprzewidziane wydatki.
Konkret: ustal górną granicę budżetu razem z kosztami transakcji, a nie samą cenę mieszkania. Dokładne kwoty kosztów notarialnych poda notariusz, a kwestie podatkowe omów z doradcą podatkowym.
3. Rynek pierwotny czy wtórny
Rynek pierwotny to mieszkania kupowane od dewelopera, często jeszcze w budowie. Rynek wtórny to mieszkania kupowane od dotychczasowego właściciela. Różnią się ceną ofertową, terminem wprowadzenia się i formalnościami.
a. Rynek pierwotny. Nowy budynek, jednolity standard i gwarancja dewelopera, ale trzeba poczekać na oddanie inwestycji, a mieszkanie często wykańcza się samodzielnie. Zakup reguluje umowa deweloperska.
b. Rynek wtórny. Widzisz to, co kupujesz, i możesz się wprowadzić niedługo po akcie. Wybór lokalizacji jest szerszy, na przykład kamienice, ale stan techniczny i prawny musisz sprawdzić samodzielnie.
Konkret: w tej samej dzielnicy ceny na rynku pierwotnym i wtórnym mogą się wyraźnie różnić, dlatego porównuj ceny osobno dla każdego z tych rynków. Przy mieszkaniu w budowie sprawdź dewelopera i prospekt informacyjny, zanim wpłacisz pierwszą kwotę.
Umowa deweloperska i prospekt informacyjny
4. Dzielnica i okolica
Mieszkanie można wyremontować, ale sąsiedztwa nie. O codziennym życiu decydują dojazd, sklepy, szkoły, zieleń i hałas.
a. Dojazd. Sprawdź czas dojazdu do pracy w godzinach szczytu, a nie według mapy poza szczytem. Zwróć uwagę na metro, kolej i tramwaj.
b. Życie codzienne. Sklepy, przedszkola i szkoły, przychodnie, place zabaw, zieleń.
c. Otoczenie. Hałas od ulicy, torów lub lotniska, możliwość zaparkowania oraz plany zabudowy w okolicy. Wolna działka obok może zostać zabudowana.
d. Ceny. Porównaj ceny w kilku dzielnicach, bo kilka przystanków dalej mieszkanie bywa wyraźnie tańsze.
Konkret: wybierz dwie lub trzy dzielnice, przeczytaj ich profile i odwiedź je o różnych porach dnia. Profile wszystkich osiemnastu dzielnic znajdziesz we wpisie o rynku warszawskim.
Rynek nieruchomości w Warszawie — przewodnik po dzielnicach
5. Szukanie i oglądanie
Szukanie mieszkania idzie szybciej, gdy wiesz, czego szukasz.
a. Kryteria. Wypisz metraż, liczbę pokoi, piętro, windę, balkon i parking. Oddziel to, bez czego nie kupisz, od tego, co byłoby miłe.
b. Źródła ofert. Portale, agencje, deweloperzy i bezpośredni właściciele. Część ofert nie trafia na portale.
c. Oglądanie. Obejrzyj mieszkanie za dnia i wieczorem. Sprawdź okna, ciśnienie wody, wilgoć, stan instalacji, hałas i zasięg telefonu.
d. Budynek. Klatka schodowa, dach, elewacja, winda, piwnice, miejsce na rowery.
e. Pytania do właściciela. Dlaczego sprzedaje, od kiedy mieszka, jakie ma koszty utrzymania, czy były remonty lub zalania i kto jeszcze ma prawa do mieszkania.
Konkret: rób zdjęcia i notatki, żeby porównać oferty, i wróć drugi raz do mieszkania, które cię interesuje. Zabierz ze sobą kogoś, kto patrzy na mieszkanie chłodniejszym okiem.
Oglądanie mieszkania: lista kontrolna
6. Sprawdzenie mieszkania i sprzedającego
Zanim wpłacisz zadatek, sprawdź, czy sprzedający może sprzedać to mieszkanie i czy nic go nie obciąża. Wystarczy jedno niewyjaśnione prawo osoby trzeciej, by transakcja się nie udała.
a. Księga wieczysta. Dział II pokazuje właściciela, dział III prawa osób trzecich i wpisy komornicze, dział IV hipoteki. Księgę sprawdzisz w internecie.
b. Kto sprzedaje. Czy sprzedający jest właścicielem i czy w sprzedaży uczestniczą wszyscy współwłaściciele oraz małżonek, jeśli to wymagane. Przy mieszkaniu po zmarłym poproś o dokument potwierdzający dziedziczenie.
c. Hipoteka i zadłużenie. Jeśli mieszkanie jest obciążone, ustal, jak i kiedy hipoteka zostanie wykreślona.
d. Wspólnota lub spółdzielnia. Wysokość czynszu i funduszu remontowego, planowane remonty, uchwały oraz ewentualne zaległości sprzedającego.
e. Zameldowani i najemcy. Kto mieszka w lokalu i kiedy go opuści. Prawa najemcy przechodzą na kupującego, więc trzeba o nich wiedzieć.
f. Grunt. Własność czy użytkowanie wieczyste, a przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność także opłaty z tym związane.
g. Plany miejscowe. Co może powstać w okolicy.
Konkret: nie polegaj wyłącznie na słowach sprzedającego. Księgę wieczystą i dokumenty sprawdź samodzielnie albo z agentem, a pełną listę dokumentów do transakcji ustala notariusz.
Jak sprawdzić, czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania
7. Cena i negocjacje
Cena z ogłoszenia to oczekiwanie sprzedającego, a nie cena sprzedaży. Z naszej praktyki zwykle cena transakcyjna jest o 5-10% niższa niż cena ofertowa. Argumentem w rozmowie są ceny podobnych mieszkań z tej samej okolicy, stan mieszkania, czas, przez jaki jest wystawione, oraz wady, które znajdziesz podczas oglądania.
a. Górna granica. Ustal ją, zanim zaczniesz rozmowy, i się jej trzymaj.
b. Nie tylko cena. Można negocjować termin wydania mieszkania, wyposażenie, pozostawienie mebli i sposób płatności.
c. Oferta na piśmie. Wyślij ofertę e-mailem z terminem jej ważności i warunkami, na przykład uzyskaniem kredytu.
d. Ustalenia od razu na piśmie. Warunki, na które się zgodzicie, staną się podstawą umowy przedwstępnej.
Konkret: nie zakochuj się w mieszkaniu przed negocjacjami. Dobrze wycenione mieszkanie może zniknąć w kilka dni, ale presja czasu osłabia twoją pozycję, więc decyzję oprzyj na porównaniu ofert.
Raport cen ofertowych w Warszawie
Sprzedaż nieruchomości — krok po kroku
8. Umowa przedwstępna lub deweloperska
Umowę przedwstępną zawiera się, gdy do aktu potrzeba czasu, na przykład na decyzję banku. Może mieć formę zwykłą lub notarialną. Forma notarialna daje kupującemu mocniejszą pozycję i dodatkowe uprawnienia, ale dobrze napisana umowa zwykła wystarcza zwykle do uzyskania kredytu.
Przy mieszkaniu od dewelopera podpisuje się umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Deweloper musi udostępnić prospekt informacyjny, a wpłaty kupującego są zabezpieczone między innymi rachunkiem powierniczym.
Jest zasadnicza różnica między zaliczką i zadatkiem. Zaliczka jest wpłatą na poczet ceny i w razie niewykonania umowy wraca do wpłacającego. Zadatek ma dodatkowy skutek: jeśli umowa nie dojdzie do skutku z twojej winy, sprzedający może go zatrzymać, a jeśli z jego winy, musi zwrócić ci go w podwójnej wysokości.
W umowie sprawdź:
a. Dane mieszkania. Adres, numer księgi wieczystej, metraż.
b. Cenę i zadatek. Kwoty, terminy zapłaty i zasady zwrotu.
c. Terminy. Termin aktu i termin wydania mieszkania.
d. Warunki. Uzyskanie kredytu, wykreślenie hipoteki, opróżnienie lokalu.
e. Skutki niedotrzymania terminów. Kary i prawo odstąpienia.
Konkret: w umowach dotyczących nieruchomości zasadniczo stosuje się zadatek, zwyczajowo 5-15% uzgodnionej ceny. Wpłacaj go dopiero po sprawdzeniu stanu prawnego mieszkania, bo jeśli umowa nie dojdzie do skutku z twojej winy, tracisz go. Projekt umowy pokaż notariuszowi albo prawnikowi, a przy umowie deweloperskiej przeczytaj cały prospekt informacyjny.
Umowa przedwstępna z perspektywy kupującego
Umowa deweloperska i prospekt informacyjny
9. Kredyt hipoteczny
Jeśli kupujesz z kredytem, zacznij od sprawdzenia zdolności kredytowej, zanim zaczniesz oglądać. Bank określi, ile może pożyczyć, a następnie wyceni mieszkanie i sprawdzi jego stan prawny. Wycena banku może być niższa niż cena mieszkania, co zmienia kwotę kredytu. Od podpisania umowy przedwstępnej do wypłaty kredytu zwykle potrzeba około 2 miesięcy.
a. Zdolność kredytowa. Wstępna decyzja lub symulacja przed złożeniem oferty.
b. Wycena. Bank zleca ją rzeczoznawcy, a jej wynik wpływa na kwotę kredytu.
c. Dokumenty mieszkania. Bank wymaga dokumentów dotyczących mieszkania, które musi dostarczyć sprzedający.
d. Ubezpieczenie. Bank zwykle wymaga ubezpieczenia mieszkania.
e. Wypłata. Kredyt jest wypłacany po spełnieniu warunków z umowy kredytowej, dlatego termin aktu i termin płatności trzeba zsynchronizować.
Konkret: uwzględnij w umowie przedwstępnej termin na uzyskanie kredytu i zastrzeż, co się stanie, jeśli bank odmówi albo wycena okaże się niższa niż cena.
Kredyt hipoteczny a wycena mieszkania
10. Akt notarialny i odbiór mieszkania
Kupno mieszkania wymaga aktu notarialnego. Notariusz sprawdza tożsamość stron, dokumenty i księgę wieczystą, odczytuje akt i dopilnowuje formy, w jakiej zostanie zapłacona cena.
Notariusza zwyczajowo wybiera strona kupująca. Taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych (na rynku wtórnym) i opłaty sądowe zwykle ponosi kupujący.
Cenę płaci się przelewem, w terminie ustalonym w akcie. Jeśli kupujesz z kredytem, płatność idzie z wypłaty banku. Można też skorzystać z depozytu złożonego u notariusza. Nie płać w gotówce.
Przekazanie mieszkania następuje po zawarciu umowy sprzedaży, zwykle po opłaceniu pełnej ceny. Spisz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, liczbą kluczy i wyposażeniem. Przy mieszkaniu od dewelopera spisz też usterki i ustal termin ich usunięcia.
Po odbiorze:
a. Przepisz umowy na media i zgłoś się do wspólnoty lub spółdzielni jako nowy właściciel.
b. Ubezpiecz mieszkanie od dnia odbioru.
c. Wymień zamki, jeśli mieszkanie nie jest od dewelopera.
Konkret: poproś notariusza o projekt aktu z kilkudniowym wyprzedzeniem i sprawdź w nim dane stron, numer księgi wieczystej, cenę, sposób i termin zapłaty oraz termin przekazania mieszkania. Przy odbiorze zrób zdjęcia liczników i mieszkania.
Protokół zdawczo-odbiorczy — krok po kroku
Kluczowe wnioski
- Nazwij cel zakupu przed pierwszym oglądaniem — od niego zależą budżet, metraż, dzielnica i tempo decyzji
- Policz budżet razem z kosztami transakcji, remontem i opłatami miesięcznymi, a nie samą cenę mieszkania
- Rynek pierwotny i wtórny to dwa różne rynki — porównuj ceny osobno dla każdego z nich
- Wybierz dwie lub trzy dzielnice i sprawdź je o różnych porach dnia; zwróć uwagę na dojazd, hałas i plany zabudowy
- Oglądaj mieszkanie za dnia i wieczorem, zrób notatki i wróć drugi raz do tego, które cię interesuje
- Przed wpłatą zadatku sprawdź księgę wieczystą, kto sprzedaje, hipotekę, wspólnotę i zameldowanych
- Cena ofertowa to oczekiwanie sprzedającego; transakcyjna jest zwykle o 5-10% niższa — ustal górną granicę i negocjuj nie tylko cenę
- W umowie przedwstępnej stosuje się zadatek, zwyczajowo 5-15% ceny; projekt umowy pokaż notariuszowi lub prawnikowi
- Przy kredycie uwzględnij wycenę banku i termin wypłaty, około 2 miesięcy od umowy przedwstępnej
- Przed aktem sprawdź projekt aktu, a przy odbiorze spisz protokół, zrób zdjęcia liczników i zgłoś się do wspólnoty