Umowa przedwstępna: tylko zadatek, nigdy zaliczka
„Kto zadatek bierze, ten słowa dotrzymać musi.”
Od ustalenia ceny z kupującym do aktu notarialnego zwykle mijają tygodnie, bo kupujący czeka na decyzję banku, a ty na komplet dokumentów. W tym czasie obie strony zabezpiecza umowa przedwstępna.
Ten wpis dotyczy rynku wtórnego i patrzy na umowę z perspektywy sprzedającego: jaką wybrać formę, dlaczego przyjmujesz zadatek, a nie zaliczkę, i co musi się w niej znaleźć.
Sprzedaż nieruchomości — krok po kroku
Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości
Spis treści
- Po co umowa przedwstępna
- Forma umowy: zwykła czy notarialna
- Zadatek, nigdy zaliczka
- Co powinna zawierać umowa
- Najczęstsze błędy sprzedającego
1. Po co umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży, czyli aktu notarialnego. Daje czas na formalności i wiąże kupującego, który w tym czasie przestaje szukać innych mieszkań, a ty przestajesz szukać kupca.
a. Kiedy jest potrzebna. Gdy akt nie może być podpisany od razu: gdy kupujący czeka na kredyt, gdy brakuje któregoś z dokumentów albo gdy ty nie możesz jeszcze opuścić mieszkania.
b. Kiedy można bez niej. Gdy kupujący płaci gotówką, a komplet dokumentów jest gotowy, można umówić akt od razu i pominąć etap przedwstępny.
c. Czego nie rozstrzyga. Umowa przedwstępna nie przenosi własności. Dopiero akt notarialny sprawia, że kupujący zostaje właścicielem.
Konkret: w umowie przedwstępnej ustalasz wszystko, co ważne w transakcji, a akt notarialny jedynie to realizuje. Dlatego jest ona wręcz ważniejsza niż umowa przyrzeczona, wymaga rozwagi i przemyślenia, nie wolno jej bagatelizować.
2. Forma umowy: zwykła czy notarialna
Umowa przedwstępna jest ważna w każdej formie, ale od formy zależy, co kupujący może zrobić, gdy się wycofasz.
a. Zwykła pisemna. Gdy sprzedający odmówi zawarcia aktu, kupujący może żądać odszkodowania, zazwyczaj za koszty, które poniósł, licząc na zawarcie umowy. Nie zmusi cię jednak do sprzedaży.
b. W formie aktu notarialnego. Kupujący może żądać zawarcia umowy sprzedaży, a prawomocny wyrok sądu zastępuje twoje oświadczenie woli. Oznacza to, że sąd może zmusić cię do sprzedaży.
c. Wpis roszczenia do księgi wieczystej. Kupujący może ujawnić swoje roszczenie w dziale III księgi, co jest możliwe przy umowie w formie aktu notarialnego. Od tej chwili sprzedaż nieruchomości komuś innemu staje się praktycznie niemożliwa.
d. Koszty. Umowa zwykła jest bezpłatna. Umowa w formie aktu oznacza taksę notarialną, wypisy i opłatę sądową za wpis roszczenia, które zwyczajowo ponosi kupujący, choć strony mogą ustalić inaczej. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci się dopiero przy umowie sprzedaży, nie przy przedwstępnej.
e. Przedawnienie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Konkret: jeśli kupujący proponuje akt notarialny z wpisem do księgi, przyjmij to jako sygnał, że traktuje transakcję poważnie, ale pamiętaj, że od tej chwili twoje zabezpieczenie zależy od wysokości zadatku.
3. Zadatek, nigdy zaliczka
Kupujący zwykle wpłaca część ceny przy podpisaniu umowy. Od tego, jak nazwiesz tę wpłatę, zależy, co się stanie, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.
a. Zadatek. Jeśli kupujący się wycofa, zatrzymujesz zadatek. Jeśli to ty się wycofasz, zwracasz go w podwójnej wysokości. Przy dojściu do aktu zadatek zalicza się na poczet ceny.
b. Zaliczka. To część ceny wpłacona z góry. Przy braku transakcji zawsze trzeba ją zwrócić, bez żadnej kary dla kupującego.
c. Dlaczego zadatek. Tylko zadatek zabezpiecza sprzedającego, bo kupujący, który się wycofa, ponosi koszt tej decyzji. Zaliczka nie robi na kupującym żadnego wrażenia, bo i tak ją odzyska.
d. Brak winy. Jeśli transakcja nie doszła do skutku z przyczyn niezależnych od stron albo z winy obu stron, zadatek wraca w pojedynczej wysokości.
e. Kupujący nie dostaje kredytu. Zadatek nie przepada automatycznie. Jeśli umowa nie mówi inaczej, rozstrzyga wina kupującego. Gdy nie zadbał o finansowanie (na przykład nie sprawdził zdolności kredytowej, złożył wniosek tylko w jednym banku albo zwlekał z dokumentami), możesz zatrzymać zadatek. Gdy zrobił wszystko, co trzeba, a bank odmówił, zadatek zazwyczaj wraca do kupującego. Dlatego zapisz w umowie, kiedy zadatek wraca, na przykład po odmowie kilku banków w określonym terminie.
f. Wysokość. Przepisy jej nie określają. W praktyce zadatek wynosi zwykle około 10% ceny, choć spotyka się wartości od 5 do 20%.
Konkret: o tym, czy wpłata jest zadatkiem, decyduje treść umowy, a nie słowo w tytule przelewu. W umowie zapisz wprost, że kwota jest zadatkiem w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.
4. Co powinna zawierać umowa
Dobra umowa przedwstępna opisuje przyszłą sprzedaż na tyle dokładnie, żeby po stronie sprzedającego nie było niespodzianek.
a. Nieruchomość i cena. Dokładny adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej lub oznaczenie działki oraz cena.
b. Termin aktu. Konkretna data albo przedział dat, w którym strony zawrą umowę sprzedaży. Brak terminu prowadzi do sporów o to, kiedy kupujący może wezwać cię do aktu. Jeśli kupujący stara się o kredyt, lepiej wpisać dłuższy termin niż krótszy, najlepiej 2-3 miesiące, nie mniej niż 6 tygodni.
c. Zadatek. Kwota, termin wpłaty, numer rachunku oraz powołanie się na art. 394 Kodeksu cywilnego, który określa skutki wycofania się którejś ze stron.
d. Kredyt kupującego. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, ustal, co dzieje się w razie odmowy banku. Dobra praktyka to zapis, że akt zostanie zawarty pod warunkiem uzyskania kredytu do określonej daty.
e. Stan prawny. Oświadczenia sprzedającego o tym, że nieruchomość nie jest obciążona ponad to, co ujawnia księga, i że nie ma zaległości w opłatach.
f. Wydanie nieruchomości. Termin wydania kluczy, stan, w jakim oddajesz lokal, i rozliczenie mediów.
g. Koszty transakcji. Notariusza zwyczajowo wybiera i opłaca kupujący. Wszelkie odstępstwa od tego zapisz w umowie.
h. Poddanie się egzekucji. Zwykle strony deklarują w umowie przedwstępnej, że w akcie notarialnym dobrowolnie poddadzą się egzekucji: kupujący z tytułu zapłaty ceny, a sprzedający z tytułu wydania nieruchomości. Dzięki temu w razie niewykonania zobowiązania można szybciej dochodzić swoich praw.
Konkret: poproś o projekt umowy z kilkudniowym wyprzedzeniem. Zapisy o terminach, zadatku i kredycie czytaj najuważniej. Projekt umowy przedwstępnej omów z agentem, zanim ją podpiszesz.
5. Najczęstsze błędy sprzedającego
Na co uważać przy umowie przedwstępnej:
a. Wpłata bez nazwy. Kupujący przelewa pieniądze bez zapisu w umowie, że to zadatek, i w razie sporu kwota jest traktowana jak zaliczka.
b. Akt notarialny bez przemyślenia. Zgoda na umowę w formie aktu z wpisem do księgi zamyka drogę do sprzedaży komuś innemu, nawet jeśli pojawi się lepsza oferta.
c. Brak warunku kredytowego. Gdy bank odmówi kupującemu, nie wiadomo, czy zadatek przepada, czy wraca.
d. Zbyt krótki termin aktu. Kupujący potrzebuje czasu na kredyt, ty na zebranie wszystkich dokumentów. Jeśli termin jest niewykonalny, ryzykujesz spór o to, kto zawinił.
e. Pominięcie dokumentów. Podpisanie umowy bez uporządkowania zaległości, zameldowania i hipoteki oznacza ryzyko, że nie dotrzymasz oświadczeń złożonych w umowie we wskazanym terminie i do zawarcia umowy nie dojdzie z twojej winy.
Konkret: nie podpisuj umowy przedwstępnej na szybko tylko dlatego, że kupujący naciska. Zadatek jest zabezpieczeniem dla obu stron, a błąd w terminie lub warunkach umowy może oznaczać konieczność zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Kluczowe wnioski
- Umowa przedwstępna zabezpiecza czas między ustaleniem ceny a aktem, ale nie przenosi własności
- Od formy umowy zależy, czy kupujący może żądać odszkodowania, czy zawarcia umowy sprzedaży
- Akt notarialny z wpisem do księgi wieczystej praktycznie blokuje sprzedaż komuś innemu
- Przyjmuj zadatek, nigdy zaliczkę, bo tylko zadatek karze wycofanie się kupującego
- Ustal konkretny termin aktu i uwzględnij w nim czas na kredyt kupującego
- Dodaj warunek kredytowy, żeby wiadomo było, co dzieje się z zadatkiem po odmowie banku
- Zwyczajowo koszty aktu ponosi kupujący, każde odstępstwo zapisz w umowie
- Uporządkuj dokumenty przed podpisaniem umowy przedwstępnej, dokładnie przeczytaj projekt umowy