Co sprawdzić przed zakupem mieszkania

„Najdroższe są pytania, których nie zadano.”

Na cenę mieszkania wpływa nie tylko metraż i lokalizacja, ale też stan prawny lokalu, kondycja finansowa budynku i to, kto w mieszkaniu zostanie po transakcji. Bez tej wiedzy nie zaczynaj negocjować ceny.

Zadłużona wspólnota, konieczny remont dachu czy najemca z umową na kilka lat to potencjalne problemy, których zwykle nie omawia się podczas oglądania mieszkania, ale trzeba mieć je na uwadze przed rozpoczęciem jakichkolwiek rozmów zakupowych. Poniżej pięć obszarów, które warto sprawdzić.

Kupno nieruchomości — krok po kroku

Spis treści

1. Księga wieczysta
2. Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia
3. Fundusz remontowy i planowane remonty
4. Plan miejscowy i otoczenie
5. Kto korzysta z lokalu

1. Księga wieczysta

To pierwszy dokument, który trzeba szczegółowo przestudiować. Nie wystarczy usłyszeć od sprzedającego, że „wszystko jest w porządku”. Nie każdy lokal ma księgę wieczystą, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bywa bez księgi. Wtedy dopytaj, czy księgę można założyć. Treść księgi możesz bezpłatnie przejrzeć w internecie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Księga ma cztery działy i każdy z nich mówi o czymś innym:

a. Dział I. Opisuje, co dokładnie kupujesz. Część pierwsza zawiera adres, numer lokalu, kondygnację, liczbę i rodzaje pomieszczeń, powierzchnię użytkową i pomieszczenia przynależne, takie jak piwnica czy komórka lokatorska. Część druga wymienia prawa związane z własnością lokalu: udział w gruncie i częściach wspólnych budynku, a czasem służebności na rzecz właściciela, na przykład prawo przechodu i przejazdu. Zdarza się, że powierzchnia jest inna niż w ogłoszeniu albo że miejsce postojowe lub komórka, o których mowa w ogłoszeniu, nie są ujęte w księdze. To nie dyskwalifikuje analizowanego mieszkania, trzeba o to dopytać: na przykład często miejsce postojowe i komórka są w osobnej księdze wieczystej.

b. Dział II. Wskazuje właściciela i podstawę, na jakiej nim został, na przykład umowę sprzedaży, darowiznę albo spadek. Sprawdź, czy osoba, która sprzedaje, jest wpisana jako właściciel, czy w księdze są inni współwłaściciele i jakie mają udziały. Jeśli współwłaścicieli jest kilku, a sprzedaje tylko jeden z nich, może sprzedać wyłącznie swój udział, a nie całe mieszkanie. Kupisz wtedy współwłasność, a nie lokal na wyłączność. Żeby kupić całe mieszkanie, musisz kupić je od wszystkich obecnych współwłaścicieli. Jeśli właścicielami są małżonkowie, w księdze zwykle widać, że lokal należy do ich majątku wspólnego — sprzedaż wymaga zgody obu małżonków. Zdarza się, że mieszkanie należy do majątku wspólnego, a w księdze jest wpisany tylko jeden z małżonków, dlatego dopytaj sprzedającego o stan cywilny i ustrój majątkowy. Mieszkanie kupione przed ślubem, odziedziczone czy otrzymane w darowiźnie należy zwykle do majątku odrębnego i wtedy zgoda drugiego małżonka nie jest wymagana, ale dobrą praktyką jest potwierdzenie tego faktu przez drugiego małżonka przy akcie. Jeśli sprzedający kupił lub odziedziczył lokal niedawno, wpis może być nieaktualny, bo wniosek o zmianę wpisu czeka na rozpatrzenie przez sąd. Koniecznie dopytaj o wszystkie wzmianki o wnioskach, jakie są w tym dziale.

c. Dział III. Zawiera ograniczenia prawa własności i prawa osób trzecich, które nie są hipotekami. Mogą to być służebności (na przykład służebność mieszkania albo przesyłu), prawo dożywocia, użytkowanie, roszczenia (na przykład prawo pierwokupu) i ostrzeżenia o niezgodności wpisu ze stanem faktycznym. Tu pojawiają się też wpisy komornicze, czyli informacje o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Musisz koniecznie wyjaśnić wszystkie wpisy znajdujące się w tym dziale. Postaraj się wyeliminować wszystkie niekorzystne wpisy w trakcie transakcji: prawo dożywocia i wpisy komornicze są na szczycie tej listy.

d. Dział IV. Pokazuje hipoteki, czyli zabezpieczenia długów na lokalu. Przy każdej zobaczysz wierzyciela (najczęściej bank), kwotę zabezpieczenia i rodzaj hipoteki. Hipoteka zwykła zabezpiecza konkretny kredyt. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność do określonej kwoty i może zostać w księdze także po spłacie kredytu, jeśli nikt jej nie wykreślił. Hipoteka przymusowa pojawia się, gdy wierzyciel (na przykład urząd, zakład ubezpieczeń społecznych albo osoba, która wygrała sprawę w sądzie) zabezpieczył swoją należność na mieszkaniu, więc sygnalizuje długi sprzedającego. Hipotekę w trakcie transakcji trzeba uporządkować: spłacić kredyt sprzedającego, wyczyścić wszystkie długi — analiza tego działu księgi wieczystej może mieć istotny wpływ na negocjowaną cenę.

Jak sprawdzić właściciela mieszkania

Możliwe typy własności kupowanego mieszkania

2. Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia

Kupując mieszkanie, zostajesz częścią wspólnoty albo członkiem spółdzielni i płacisz miesięczne opłaty na utrzymanie budynku i jego części wspólnych, w tym na fundusz remontowy. Dlatego warto wiedzieć, jak funkcjonuje wspólnota albo spółdzielnia, zanim do niej dołączysz.

a. Wysokość opłat. Poproś o zestawienie bieżących miesięcznych opłat z podziałem na składniki: koszty zarządu, fundusz remontowy, media, wywóz odpadów, ewentualne dodatkowe opłaty (winda, monitoring, ochrona, sprzątanie). Porównaj stawkę za metr kwadratowy z innymi budynkami w okolicy.

b. Zaświadczenie o braku zaległości. Poproś sprzedającego o zaświadczenie od zarządcy lub spółdzielni, że lokal nie ma zaległości w opłatach. Jeśli zaległości istnieją, a sprzedający nie może ich uregulować, spłać je, obniżając odpowiednio cenę transakcyjną.

c. Uchwały i protokoły. Przejrzyj uchwały z ostatnich zebrań. To z nich dowiesz się o planowanych remontach, podwyżkach opłat, sporach z firmami albo o konfliktach w budynku.

d. Zarządca. Sprawdź, kto zarządza budynkiem, i zapytaj, jak szybko reaguje na awarie i jak rozlicza koszty. Rozmowa z zarządcą lub z sąsiadem z klatki daje często więcej niż dokumenty.

e. Mieszkanie bezczynszowe. Tak potocznie nazywa się lokal w budynku bez zarządcy i bez wspólnoty zbierającej zaliczki, więc nie ma czynszu administracyjnego. Nazwa jest myląca, bo nadal płacisz za media rozliczane według zużycia oraz za utrzymanie części wspólnych, takie jak sprzątanie klatki, jej ogrzewanie, odśnieżanie czy pielęgnacja zieleni. Największą wadą jest brak funduszu remontowego: remont dachu, elewacji czy instalacji wymaga zebrania pieniędzy od sąsiadów i porozumienia co do wykonawcy, co bywa źródłem konfliktów, a duży wydatek może spaść na właścicieli jednorazowo. Jeśli przymierzasz się do zakupu mieszkania bezczynszowego, bo skusiła cię atrakcyjna cena i brak comiesięcznych opłat na czynsz administracyjny, zapytaj sąsiadów, kto i kiedy ostatnio remontował części wspólne i jak podzielono koszty.

3. Fundusz remontowy i planowane remonty

Stan funduszu remontowego i plany remontowe to jedne z najważniejszych informacji o budynku, a jednocześnie jedne z najrzadziej sprawdzanych.

a. Wysokość stawki. Sprawdź, ile wynosi miesięczna stawka na fundusz remontowy. Bardzo niska stawka w starszym budynku może oznaczać, że większe remonty będą finansowane z dodatkowych wpłat właścicieli albo z kredytu zaciągniętego przez wspólnotę.

b. Saldo funduszu. Sprawdź, ile środków jest na funduszu i na co są zarezerwowane.

c. Planowane prace. Dowiedz się, czy w ciągu najbliższych lat planowane są duże prace: elewacja, dach, winda, instalacje, wymiana stolarki. Takie prace zwykle oznaczają podwyżkę opłat lub jednorazowy wydatek. Konieczna wymiana windy i niski fundusz remontowy to dla ciebie zła wiadomość.

d. Kredyt wspólnoty. Jeśli wspólnota ma kredyt na remont, jego rata jest zwykle pokrywana z miesięcznych opłat właścicieli. Zapytaj, ile lat zostało do spłaty i jak dużą częścią opłat jest rata.

4. Plan miejscowy i otoczenie

Mieszkanie kupujesz razem z jego okolicą. Warto wiedzieć, co może się w niej zmienić, zwłaszcza gdy piękny widok z okna jest ważnym kryterium zakupu.

a. Plan miejscowy. Sprawdź, czy dla okolicy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i co przewiduje dla sąsiednich działek: zabudowę, drogę, teren zieleni, usługi. Informacje znajdziesz w urzędzie miasta i w serwisach planistycznych miasta.

b. Brak planu miejscowego i plan ogólny. Jeśli planu miejscowego nie ma, o możliwej zabudowie sąsiednich terenów decydują indywidualne decyzje o warunkach zabudowy. Ten system się zmienia: w ramach reformy planowania przestrzennego każda gmina ma obowiązek uchwalić plan ogólny. Wyznacza on między innymi obszary uzupełnienia zabudowy, czyli tereny, na których dopuszcza się dobudowanie nowych budynków. Gdy plan ogólny wejdzie w życie, nowe decyzje o warunkach zabudowy będzie można wydawać tylko w granicach takich obszarów, więc zabudowa wolnych działek w sąsiedztwie może być trudniejsza niż dotychczas. Sprawdź w urzędzie dzielnicy lub miasta, na jakim etapie jest plan ogólny i co przewiduje dla okolicy mieszkania.

c. Plany inwestycyjne. Zapytaj o planowane drogi, linie tramwajowe, duże budowy i inwestycje komunalne. Mogą podnieść wartość mieszkania albo obniżyć komfort życia.

d. Wizyta o różnych porach. Wejdź w okolicę wieczorem, w weekend i w godzinach szczytu. Sprawdź hałas, parkowanie, nasłonecznienie i drogę do komunikacji.

5. Kto korzysta z lokalu

Ostatnie pytanie dotyczy tego, kto w lokalu mieszka, zanim go kupisz, i czy zostanie tam po transakcji.

a. Najemca. Jeśli mieszkanie jest wynajęte, umowa najmu nie wygasa automatycznie ze sprzedażą. Nowy właściciel wchodzi w miejsce wynajmującego, a to, czy i kiedy można zakończyć najem, zależy od rodzaju umowy, czasu jej trwania i formy. Poproś o kopię umowy najmu i dopytaj, kiedy lokal zostanie opróżniony.

b. Osoby zameldowane. Zapytaj, kto jest zameldowany w lokalu. Upewnij się, że osoby zameldowane zostaną wymeldowane, a lokal wydany pusty, i zapisz to w umowie przedwstępnej.

c. Prawo dożywocia i służebność. Takie prawa są wpisane w dziale III księgi wieczystej. Jeśli widzisz taki wpis, osoba uprawniona będzie miała prawo korzystać z mieszkania także po sprzedaży, więc lokal nie zostanie wydany pusty.

d. Współwłaściciele i małżonek. Sprawdź, czy mieszkanie sprzedaje jedna osoba, czy kilka, i czy sprzedający pozostaje w związku małżeńskim. Zgoda drugiego małżonka może być wymagana, nawet jeśli w księdze wpisana jest tylko jedna osoba. Doprecyzuj z notariuszem, kto musi być stroną aktu.