Akt notarialny krok po kroku i koszty sprzedającego

„Kto się do aktu przygotuje, ten przy akcie się nie zdenerwuje.”

Akt notarialny to moment, w którym kupujący zostaje właścicielem, a ty dostajesz cenę. Samo podpisanie zwykle trwa około godziny, ale to, czy przebiegnie sprawnie, rozstrzyga się wcześniej: w dokumentach, ustaleniach z kupującym i projekcie aktu.

Ten wpis prowadzi przez ten etap z perspektywy sprzedającego: od projektu aktu, przez dzień podpisania i wydanie mieszkania, po koszty i podatki, które możesz mieć do zapłacenia.

Sprzedaż nieruchomości — krok po kroku

Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna: tylko zadatek, nigdy zaliczka

Spis treści

1. Przed aktem: projekt i dokumenty
2. Dzień aktu: co się dzieje u notariusza
3. Zapłata i wydanie mieszkania
4. Koszty sprzedającego
5. Podatek i sprawy po akcie

1. Przed aktem: projekt i dokumenty

Notariusza zwykle wybiera kupujący i to on ponosi koszt aktu, ale ty też masz do wykonania swoją część przygotowań.

a. Komplet dokumentów. Notariusz potrzebuje dokumentów opisanych przez nas w osobnym wpisie, przede wszystkim podstawy nabycia, numeru księgi wieczystej i stosownych zaświadczeń. Przekaż je z wyprzedzeniem, żeby żadne braki nie wyszły w kancelarii, przy podpisaniu aktu.

b. Projekt aktu. Kancelaria przygotowuje projekt aktu i zwykle może go wysłać do przeczytania przed podpisaniem. Przeczytaj go uważnie: dane stron, opis nieruchomości, cenę, termin zapłaty i termin wydania mieszkania.

c. Zgodność z umową przedwstępną. Akt powinien odpowiadać temu, co ustalono w umowie przedwstępnej. Jeśli coś się zmieniło, na przykład termin wydania, uzgodnij to z kupującym przed aktem.

d. Dane i dokumenty tożsamości. Weź dowód osobisty lub paszport. Gdy mieszkanie jest w małżeńskiej wspólności majątkowej, zwykle potrzebna jest obecność obojga małżonków.

e. Pełnomocnik. Jeśli do aktu przystępuje pełnomocnik, musi okazać stosowne pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości. Musi ono mieć formę pisemną z podpisem co najmniej poświadczonym przez notariusza oraz precyzyjnie określać zakres umocowania: którą nieruchomość sprzedaje pełnomocnik i do jakich czynności jest upoważniony, na przykład do ustalenia ceny czy odebrania zapłaty. Notariusz sprawdza ten zakres przed aktem, dlatego pełnomocnictwo trzeba przygotować wcześniej.

2. Dzień aktu: co się dzieje u notariusza

Przebieg aktu jest podobny w większości kancelarii. Dobrze wiedzieć, czego się spodziewać.

a. Sprawdzenie tożsamości i uprawnień. Notariusz weryfikuje dokumenty tożsamości stron i ich prawo do działania, także pełnomocnictwa, jeśli ktoś występuje jako pełnomocnik.

b. Odczytanie aktu. Notariusz odczytuje akt na głos w całości. To dobry moment, by dopytać o wszystko, co jest niejasne.

c. Oświadczenia stron. W akcie składasz oświadczenia dotyczące stanu prawnego mieszkania, na przykład o braku obciążeń poza ujawnionymi w księdze. Niezgodność z prawdą może skutkować odpowiedzialnością prawną, więc potwierdzaj tylko to, co jest prawdą.

d. Podpisy. Strony podpisują akt, a notariusz wydaje wypisy. Od tej chwili kupujący jest właścicielem.

e. Wnioski do sądu. Notariusz zwykle sam składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej i zawiadamia o transakcji właściwe urzędy. Zapytaj w kancelarii, co jest w jej zakresie, a co należy do ciebie.

3. Zapłata i wydanie mieszkania

Najwięcej nieporozumień pojawia się nie przy samym podpisie, tylko wokół zapłaty i przekazania mieszkania. Warto ustalić to z góry i zapisać w akcie.

a. Termin i sposób zapłaty. Cena może być zapłacona przed aktem, w jego dniu albo po nim, w terminie wskazanym w akcie. Najczęściej płaci się przelewem. Gdy kupujący korzysta z kredytu, bank wypłaca środki po spełnieniu warunków uruchomienia.

b. Zabezpieczenie sprzedającego. Jeśli cena ma być zapłacona po akcie, zapytaj notariusza o zabezpieczenia, na przykład depozyt notarialny. Wówczas kupujący wpłaca cenę do kancelarii, a ty otrzymujesz ją po spełnieniu uzgodnionych warunków.

c. Dobrowolne poddanie się egzekucji. W akcie notarialnym strony mogą złożyć oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji: kupujący w zakresie obowiązku zapłaty ceny, a sprzedający w zakresie obowiązku wydania mieszkania. Jeśli druga strona nie wywiąże się z obowiązku w terminie określonym w akcie, wierzyciel może po uzyskaniu klauzuli wykonalności od sądu skierować sprawę do komornika, bez długiego procesu o zapłatę lub wydanie.

d. Wydanie mieszkania. Termin wydania wpisuje się w akcie albo w osobnej umowie. Przy wydaniu spisuje się protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników i opisem stanu mieszkania, a kupujący otrzymuje komplet kluczy.

e. Opróżnienie lokalu. Opróżnij mieszkanie z rzeczy i mebli, które nie zostają w cenie. Stan, w jakim lokal ma zostać wydany, a także to, co w nim zostaje, ustal z kupującym najlepiej na etapie umowy przedwstępnej i zapisz ustalenia w załączniku do tej umowy.

f. Rozliczenie opłat i podatków od nieruchomości. Z kupującym rozliczasz opłaty do dnia wydania: czynsz, media i fundusz remontowy. Zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni to twoja sprawa. Jeśli podatek od nieruchomości został już zapłacony za cały rok, pamiętaj, aby wystąpić do urzędu o zwrot nienależnej części.

4. Koszty sprzedającego

Sprzedaż nie jest bezpłatna, choć głównymi kosztami aktu obciąża się zazwyczaj kupującego. Poniżej to, co zwykle dotyczy ciebie. Kwot nie podajemy, bo zależą od stanu faktycznego i zmieniają się z czasem.

a. Koszty dokumentów. Zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni, w tym o niezaleganiu z opłatami, a także świadectwo charakterystyki energetycznej, jeśli jest wymagane, zwykle przygotowuje i opłaca sprzedający.

b. Wypisy z rejestrów. Wypis z rejestru gruntów, wyrys i inne dokumenty urzędowe, o ile są potrzebne, wiążą się z opłatami.

c. Spłata i wykreślenie hipoteki. Jeśli na mieszkaniu ciąży hipoteka, spłacasz kredyt, a wykreślenie wpisu z księgi oznacza opłatę sądową. Banki mogą też pobierać opłaty za zaświadczenia i wcześniejszą spłatę.

d. Taksa notarialna, PCC i wpis do księgi. Taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis do księgi obciążają zwyczajowo kupującego, a strony mogą ustalić inaczej. PCC płaci kupujący.

5. Podatek i sprawy po akcie

Po akcie zostaje kilka obowiązków, z których najważniejszy dotyczy podatku dochodowego. Jego zasady są szczegółowe, dlatego sprawdź swoją sytuację u doradcy podatkowego lub w urzędzie skarbowym.

a. Podatek dochodowy. Zasadniczo dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta, podlega opodatkowaniu. Dochodem jest różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia, a nie cała cena. Po tym okresie sprzedaż co do zasady nie rodzi podatku dochodowego.

b. Ulga mieszkaniowa. Jeśli przeznaczysz przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, możesz skorzystać ze zwolnienia. Obejmuje to na przykład zakup innego mieszkania, ale warunki są szczegółowe.

c. Rozliczenie. Przychód ze sprzedaży rozlicza się w rocznym zeznaniu podatkowym za rok, w którym doszło do sprzedaży. Zachowaj dokumenty potwierdzające cenę zakupu i poniesione nakłady.

d. Zgłoszenia. Poinformuj o sprzedaży wspólnotę lub spółdzielnię oraz dostawców mediów, by rozliczenia przeszły na nowego właściciela. Ustal z kancelarią, jakie zawiadomienia wysyła ona, a jakie należą do ciebie.

e. Dokumenty z transakcji. Zachowaj wypis aktu, protokół zdawczo-odbiorczy i potwierdzenie zapłaty. Mogą być potrzebne przy rozliczeniu podatkowym i w razie sporu.