Możliwe typy własności kupowanego mieszkania
„Ściany są dla oczu, tytuł prawny dla rozumu.”
Kupując mieszkanie, czy wiesz dokładnie jaki tytuł prawny nabywasz?
Dwa podobne mieszkania, o tym samym metrażu i w tej samej okolicy, mogą dawać kupującemu zupełnie różne prawa. W jednym przypadku twoje będzie mieszkanie wraz z udziałem w gruncie, w innym nabywasz prawo ograniczone, a w jeszcze innym udział w całej nieruchomości. Od tego zależy, jak łatwo uzyskasz kredyt, sprzedasz mieszkanie i czy będzie można swobodnie nim dysponować. Ten wpis omawia sześć najczęstszych sytuacji.
Jedna ważna zasada: kredyt hipoteczny dostaniesz tylko wtedy, gdy w księdze wieczystej można wpisać hipotekę. Jest księga, można nieruchomość kupić na kredyt. Nie ma księgi wieczystej i nie da się jej założyć, to nie ma gdzie wpisać hipoteki i bank nie udzieli kredytu hipotecznego.
Jak sprawdzić właściciela mieszkania
Spis treści
- Odrębna własność lokalu
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
- Udział w nieruchomości z prawem do lokalu
- Użytkowanie wieczyste gruntu
- Lokal użytkowy zamiast mieszkania
1. Odrębna własność lokalu
To najczęstsza i najbezpieczniejsza forma. Lokal należy do ciebie na własność, a razem z nim masz udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie i częściach budynku służących wszystkim, takich jak klatka schodowa, dach czy fundamenty.
a. Zbywalność. Mieszkanie można sprzedać, darować, obciążyć hipoteką i zapisać w testamencie, a po śmierci właściciela dziedziczy się go na zasadach ogólnych.
b. Księga wieczysta. Lokal ma własną księgę wieczystą, w której wpisana jest własność, udział w częściach wspólnych i ewentualne obciążenia.
c. Wspólnota mieszkaniowa. Właściciele lokali tworzą wspólnotę, która zarządza częściami wspólnymi i pobiera zaliczki na koszty utrzymania.
d. Kredyt. Banki zwykle chętnie finansują takie mieszkania, a potwierdzeniem zakupu na kredyt jest wpis hipoteki w księdze wieczystej.
Konkret: prawo chroni kupującego, który nabywa nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel. Zasada ta nazywa się rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych i oznacza, że przyjmuje się, że wpis jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Ochrona nie działa jednak, gdy wiadomo było kupującemu lub mógł się dowiedzieć, że wpis jest nieprawdziwy, dlatego przeczytaj wszystkie cztery działy księgi i skonsultuj się z notariuszem.
Kupno nieruchomości — krok po kroku
2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
To prawo związane ze spółdzielnią mieszkaniową. Nie jest własnością, ale ograniczonym prawem rzeczowym. Mieszkaniec jest członkiem spółdzielni, a grunt i budynek zwykle należą do spółdzielni.
a. Zbywalność. Spółdzielcze prawo można sprzedać, darować i odziedziczyć, a w praktyce funkcjonuje podobnie jak własność.
b. Księga wieczysta. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć założoną księgę wieczystą, ale nie musi. Są sytuacje, w których księgi wieczystej nie można założyć: gdy stan prawny gruntu lub budynku jest nieuregulowany. Na rynku są jednak mieszkania spółdzielcze własnościowe na gruntach nieuregulowanych z założoną księgą wieczystą, ponieważ przed 2013 rokiem było to możliwe. Sprawdź, czy księga istnieje, a jeśli jej nie ma, dowiedz się w spółdzielni, czy można ją założyć. Bez księgi nie wpiszesz hipoteki, więc zakup na kredyt hipoteczny nie wchodzi w grę.
c. Spółdzielnia. Płacisz opłaty eksploatacyjne spółdzielni, a nie do wspólnoty.
d. Przekształcenie we własność. Możesz pisemnie zażądać od spółdzielni przeniesienia własności lokalu. Najpierw trzeba spłacić przypadającą na lokal część zobowiązań spółdzielni i zaległe opłaty. Po przekształceniu lokal ma własną księgę wieczystą. Przekształcenie nie jest możliwe, gdy stan prawny gruntu jest nieuregulowany, czyli spółdzielnia nie ma do niego własności ani użytkowania wieczystego.
e. Kredyt. Gdy księga istnieje, ale grunt jest nieuregulowany, kredytu udziela tylko część banków i czasem żąda dodatkowego zabezpieczenia.
Konkret: zapytaj sprzedającego, czy prawo ma księgę wieczystą, a jeśli nie, dlaczego i czy można ją założyć. Poproś o zgodę spółdzielni na założenie księgi wieczystej. Zapytaj notariusza o koszty przekształcenia we własność i o to, czy opłaca się je zrobić przed transakcją.
3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
To prawo do zamieszkiwania w lokalu spółdzielni, a nie prawo, które można kupić. Jest w zasadzie niezbywalne, więc nie przenosi się go zwykłą umową sprzedaży.
a. Brak sprzedaży. Mieszkania z takim prawem nie można sprzedać jak własności. Najpierw prawo lokatorskie trzeba przekształcić w prawo własnościowe.
b. Dziedziczenie. Prawo lokatorskie nie podlega dziedziczeniu.
c. Kredyt. Bank nie zaakceptuje prawa lokatorskiego jako zabezpieczenia do kredytu hipotecznego.
Konkret: jeśli w ogłoszeniu lub w dokumentach od sprzedającego (na przykład w zaświadczeniu ze spółdzielni) widzisz „prawo lokatorskie”, nie wpłacaj zadatku zanim nie sprawdzisz, czy transakcja jest w ogóle możliwa.
4. Udział w nieruchomości z prawem do lokalu
Możesz kupić udział w całej nieruchomości, z prawem do korzystania z konkretnego mieszkania. Takie rozwiązanie zdarza się w starszych kamienicach, ale też w całkiem nowych budynkach. Wtedy prawo do korzystania z konkretnego mieszkania wynika z umowy między współwłaścicielami o podział nieruchomości do korzystania, zaś same lokale nie zostały formalnie wyodrębnione.
a. Brak odrębnej własności. Mieszkanie nie jest twoją odrębną własnością, współwłasność obejmuje też grunt. Księga wieczysta jest prowadzona dla całej nieruchomości, a nie dla mieszkania. Wpisany jest w niej twój udział, ale prawo do korzystania z konkretnego mieszkania nie zawsze jest w niej ujawnione.
b. Umowa o korzystanie. Prawo do konkretnego mieszkania opiera się na umowie współwłaścicieli. Sprawdź, czy jest spisana, w jakiej formie i czy obejmuje także piwnicę, strych i podwórko.
c. Decyzje. O nieruchomości decydują współwłaściciele wspólnie. W sprawach bieżących, jak zwykłe naprawy, rozstrzyga zwykle większość liczona wielkością udziałów, a w ważniejszych, jak rozbudowa czy zmiana przeznaczenia, potrzebna jest zgoda wszystkich. Twój głos waży tyle, ile twój udział, a spory kończą się czasem w sądzie.
d. Sprzedaż i kredyt. Sprzedaż bywa trudniejsza i trwa dłużej. Bank wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na wpis hipoteki, więc kredyt hipoteczny zwykle nie wchodzi w grę.
e. Wyodrębnienie lokali. Można je przeprowadzić, ale wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, dokumentów i kosztów.
Konkret: przed zakupem poproś notariusza lub prawnika o analizę umowy o korzystanie i planu wyodrębnienia lokali.
5. Użytkowanie wieczyste gruntu
Mieszkanie może być odrębną własnością, a grunt pod budynkiem może być (albo był) w użytkowaniu wieczystym. Właścicielem gruntu jest wtedy zwykle gmina lub Skarb Państwa. Od 1 stycznia 2019 roku obowiązuje ustawa, która przekształciła użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi we własność.
a. Z mocy prawa. Przekształcenie nastąpiło automatycznie, bez wniosku i bez uchwały mieszkańców, także dla budynków wielorodzinnych, w których lokale mają odrębną własność, i dla gruntów spółdzielni mieszkaniowych. Wymóg większości dotyczył tylko dokończenia starszych postępowań, wszczętych przed 2019 rokiem.
b. Wyjątki. Przekształcenie nie objęło wszystkich gruntów. Dotyczy budynków, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne, i gruntów bez innych obiektów niż związane z funkcją mieszkaniową. W budynkach z przewagą lokali użytkowych albo przy innych obiektach na działce przekształcenie mogło nastąpić później lub wcale.
c. Opłata przekształceniowa. Właściciele płacą ją przez 20 lat, w wysokości opłaty rocznej z 2019 roku, zwykle w ramach opłat do wspólnoty lub spółdzielni. Można ją spłacić jednorazowo, czasem z bonifikatą. Zapytaj, ile jeszcze lat zostało.
d. Zaświadczenie i księga wieczysta. Urząd wydaje zaświadczenie o przekształceniu, które jest podstawą wpisu własności do księgi wieczystej. W dziale II sprawdzisz, czy w księdze jest już własność, czy nadal użytkowanie wieczyste.
Konkret: sprawdź w księdze wieczystej, czy grunt jest własnością, i zapytaj zarządcę lub spółdzielnię o zaświadczenie o przekształceniu, wysokość opłaty przekształceniowej i liczbę lat, które zostały do jej zapłaty. Jeśli budynek ma dużo lokali użytkowych albo nietypowy grunt, zapytaj notariusza, czy przekształcenie nastąpiło.
6. Lokal użytkowy zamiast mieszkania
Lokal może mieć odrębną własność, ale być przeznaczony do działalności, a nie do mieszkania. Zasady opisaliśmy szerzej we wpisie o umowie deweloperskiej, a tu przypominamy najważniejsze.
a. Status. Sprawdź w księdze wieczystej i dokumentach, czy lokal jest mieszkalny.
b. Konsekwencje. Inny status może oznaczać inne podatki, kredyt na innych warunkach, trudności z zameldowaniem i zakaz stałego zamieszkania.
c. Zmiana przeznaczenia. Jest możliwa tylko w określonych przypadkach i wymaga formalności.
Konkret: zapytaj sprzedającego o przeznaczenie lokalu i poproś o dokument, który to potwierdza. Wątpliwości przedstaw notariuszowi przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Umowa deweloperska i prospekt informacyjny
Kluczowe wnioski
- Przed zakupem ustal, jakie prawo nabywasz: własność lokalu, spółdzielcze prawo, udział w nieruchomości czy prawo do gruntu
- Odrębna własność lokalu z własną księgą wieczystą jest zwykle najprostsza przy kredycie i sprzedaży
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, jeśli chcesz je kupić na kredyt, sprawdź czy ma księgę wieczystą (bo nie zawsze można ją założyć)
- Prawa lokatorskiego nie kupuje się jak mieszkania; nie wpłacaj zadatku, zanim nie wyjaśnisz sytuacji
- Udział w nieruchomości z prawem do mieszkania wymaga uważnej analizy umowy o korzystanie
- Większość gruntów pod budynkami mieszkalnymi od 2019 roku przekształcono we własność z mocy prawa
- Sprawdź, czy lokal jest prawnie mieszkalny
- Dokumenty pokaż notariuszowi lub prawnikowi przed wpłatą zadatku