Sprzedaż nieruchomości — krok po kroku
„Dobrze przygotowana sprzedaż powinna być nudna: nic w niej nie zaskakuje.”
Czy w twojej sprzedaży jest coś, co może zaskoczyć ciebie albo kupującego przy notariuszu?
Większość przeszkód da się usunąć, jeśli poznasz je przed wystawieniem mieszkania, a nie przed podpisem aktu. Sprzedaż nieruchomości składa się z dziesięciu etapów, od decyzji do przekazania kluczy. Ten wpis prowadzi przez nie po kolei, a przy każdym etapie odsyła do osobnego wpisu ze szczegółami. Możesz przeczytać całość albo przeskoczyć do miejsca, w którym jesteś.
W tym wpisie skupiamy się na sprzedaży mieszkania, bo to najczęstszy typ transakcji. Sprzedaż domu i sprzedaż działki omówimy szczegółowo w osobnych wpisach.
Sprzedaż domu: czym różni się od sprzedaży mieszkania
Sprzedaż działki: na co zwrócić uwagę
Spis treści
- Dlaczego sprzedajesz
- Kto musi się zgodzić na sprzedaż
- Cena ofertowa
- Przygotowanie mieszkania
- Dokumenty
- Prezentacje i negocjacje
- Umowa przedwstępna
- Kredyt: kupującego i twój
- Podatek
- Akt notarialny i przekazanie mieszkania
1. Dlaczego sprzedajesz
Powód sprzedaży wpływa na wszystko, co dzieje się dalej: na termin, cenę i to, ile możesz poczekać na dobrą ofertę. Warto go nazwać, zanim wystawisz mieszkanie.
Najczęstsze powody to:
a. Zmiana potrzeb. Rodzina się powiększa i brakuje pokoi, dzieci się wyprowadzają i mieszkanie jest za duże albo zmienia się sytuacja życiowa (ślub, rozstanie, wspólne zamieszkanie).
b. Przeprowadzka. Praca w innym mieście lub kraju, powrót z zagranicy albo wyjazd na stałe, na przykład do Hiszpanii.
c. Koszty utrzymania. Ogrzewanie, czynsz lub remonty są za drogie i szukasz mniejszego lub tańszego w utrzymaniu mieszkania.
d. Potrzeba gotówki. Spłata zobowiązań, rata kredytu, która przestała się spinać, albo pieniądze na życie, gdy emerytura nie wystarcza.
e. Spadek lub darowizna. Mieszkanie pochodzi ze spadku lub darowizny i nie chcesz go zatrzymać albo dzielisz je z innymi spadkobiercami.
f. Inwestycja. Realizacja zysku, przeniesienie kapitału w inną nieruchomość albo spekulacja: kupno, remont i sprzedaż.
g. Kłopotliwy najem. Mieszkanie jest wynajęte, a wynajem przestał się opłacać lub zaczął męczyć.
h. Otoczenie i wygoda. Hałas, sąsiedzi, brak parkingu, dojazd do pracy lub szkoły, wysokie piętro bez windy albo budynek, który czeka na kosztowny remont.
Konkret: z faktycznego powodu sprzedaży nieruchomości wynikają praktyczne decyzje. Jeśli sprzedajesz, żeby kupić inne mieszkanie, trzeba zgrać terminy: umowy przedwstępne, umowy przyrzeczone, wydanie. Jeśli potrzebujesz pieniędzy na konkretną datę, zacznij wcześniej, ostrożniej ustal cenę, bo presja czasu osłabia pozycję w negocjacjach. Jeśli nie ma pośpiechu, możesz poczekać na lepszą ofertę.
Ile powinna trwać sprzedaż mieszkania w dobrej cenie
2. Kto musi się zgodzić na sprzedaż
Mieszkanie można sprzedać tylko wtedy, gdy zgodzą się na to wszyscy, którym przysługują do niego prawa, chyba że ktoś sprzedaje wyłącznie swój udział. Sprawdź to na początku. Wystarczy brak jednej zgody, by zablokować całą sprzedaż.
a. Współwłaściciele. W sprzedaży całego mieszkania uczestniczą wszyscy współwłaściciele.
b. Małżonek. Mieszkanie z majątku wspólnego sprzedaje się zwykle za zgodą obojga małżonków, nawet jeśli w księdze wieczystej jest wpisane tylko jedno z nich. Gdy mieszkanie należy do majątku osobistego jednego z małżonków, notariusz zwykle i tak prosi o obecność drugiego, który potwierdzi, że to majątek osobisty i że zgadza się na sprzedaż.
c. Spadkobiercy. Przy mieszkaniu po zmarłym trzeba ustalić wszystkich spadkobierców i mieć dokumenty potwierdzające dziedziczenie.
d. Dziecko jako współwłaściciel. Przy współwłasności małoletniego zwykle potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego, więc sprawdź wcześniej, jakie koszty wiążą się z takim postępowaniem i ile czasu to zajmie.
e. Bank i wierzyciele. Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, trzeba ustalić z bankiem warunki spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki. Banki często pobierają dodatkową prowizję za wcześniejszą spłatę. Koniecznie zweryfikuj inne obciążenia, na przykład wpisy komornicze lub podatkowe, i ustal, jaka jest ich aktualna wysokość.
f. Osoby z prawem do lokalu. Najemca czy osoba z dożywociem lub służebnością nie blokują sprzedaży, ale ich prawa przechodzą na kupującego, więc trzeba o nich powiedzieć.
g. Osoby zameldowane. Same nie blokują sprzedaży, ale kupujący zwykle oczekuje pustego lokalu. Notariusz często prosi o zaświadczenie, że nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu. Jeśli ktoś ma zostać w mieszkaniu po sprzedaży, uzgodnij to z kupującym przed podpisaniem umowy.
Konkret: zanim wystawisz mieszkanie, sprawdź księgę wieczystą. Zwróć uwagę na dział II (kto jest właścicielem), dział III (prawa osób trzecich i wpisy komornicze) oraz dział IV (hipoteki). Na tej podstawie zrób listę osób i podmiotów, od których potrzebujesz zgody lub oświadczenia, oraz aktualnej wysokości zobowiązań do spłaty.
Sprzedaż w nietypowych sytuacjach: spadek, darowizna, współwłasność
Sprzedaż mieszkania wynajmowanego
3. Cena ofertowa
Cena ofertowa to ta, o której informujesz rynek. Cena transakcyjna to cena sprzedaży nieruchomości, z naszej praktyki zwykle o 5-10% niższa. Pierwsza wycena powinna wynikać z porównania z mieszkaniami podobnymi do twojego: z tej samej okolicy, o podobnym metrażu, stanie i piętrze, które są dziś wystawione. Nie dopisuj do tej ceny dodatkowej kwoty „na negocjacje”. Mieszkania na portalach to te niesprzedane, zazwyczaj ich wycena już jest zawyżona.
Konkret: cena zbyt wysoka na starcie sprawia, że mieszkanie długo jest wyświetlane na portalach i zaczyna budzić pytania o trupy w szafach. Cena zbyt niska powoduje, że ktoś kupuje je błyskawicznie, ale za mniej, niż rynek był gotów zapłacić. Jeśli chcesz szybko sprzedać, obniż cenę.
Ile powinna trwać sprzedaż mieszkania w dobrej cenie
4. Przygotowanie mieszkania
Nieruchomość kupuje się oczami i nosem. Uporządkuj mieszkanie, usuń rzeczy osobiste, napraw to, co drobne, ale widoczne (cieknący kran, odpadająca listwa, przepalone żarówki). Koniecznie zadbaj o dobre światło, zwłaszcza jesienią i zimą. Usuń wszystkie źródła nieprzyjemnych zapachów, porządnie wywietrz mieszkanie przed każdym pokazywaniem.
Konkret: postaraj się usunąć stare meble, o ile to możliwe. Nie rób generalnego remontu mieszkania, zanim nie spróbujesz go sprzedać w obecnym stanie.
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
5. Dokumenty
Lista dokumentów do sprzedaży nieruchomości jest zwykle spora, część dokumentów ma krótki termin ważności, więc nie trzeba się z nimi niepotrzebnie spieszyć, ale o niektóre warto zadbać już na początku całego procesu. Warto zebrać i sprawdzić:
a. dokument, z którego wynika twoje prawo do mieszkania (akt kupna, darowizny, postanowienie spadkowe), oraz numer księgi wieczystej, jeśli została założona,
b. świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument jest ważny 10 lat i jest wymagany przy sprzedaży. Jeśli go nie posiadasz, zamów przygotowanie świadectwa u osoby z odpowiednimi uprawnieniami, zwykle dokument otrzymasz w ciągu tygodnia,
c. sprawdź, kto jest obecnie zameldowany w lokalu, dowiesz się w urzędzie gminy. Jeśli mieszkanie wcześniej było wynajmowane, sprawdź, czy adres nie jest podany jako siedziba spółki lub miejsce prowadzenia działalności gospodarczej,
d. ureguluj wszystkie zaległości w opłatach dla wspólnoty lub spółdzielni, stosowny dokument o braku zalegania w opłatach będzie potrzebny do transakcji,
e. jeśli mieszkania dotyczyło przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, sprawdź status: czy obowiązuje coroczna opłata przekształceniowa, czy też została wykupiona jednorazowo z bonifikatą,
f. sprawdź, czy nie masz zaległości w podatku od nieruchomości,
g. sprawdź, czy nie należy zapłacić podatku od spadków i darowizn w związku z nabyciem mieszkania. Ureguluj należność.
Konkret: pełną listę dokumentów do transakcji ustala zawsze notariusz. Warto zrobić pełne rozpoznanie statusu mieszkania, ponieważ wszelkie niespodzianki, jakie pojawią się przed zawarciem umowy, osłabiają twoją pozycję negocjacyjną i zazwyczaj kończą się niższą ceną sprzedaży.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania
6. Prezentacje i negocjacje
Przy prezentowaniu mieszkania potencjalnym kupującym odpowiadaj na pojawiające się pytania szczerze, kompletnie i zgodnie z prawdą, ale oszczędnie: nie zniechęcaj do zakupu, nie dodawaj od siebie dodatkowych, niepotrzebnych informacji. Mieszkanie najlepiej prezentuje się za dnia, przy słonecznej pogodzie. Nie zostawiaj obcych osób samych w mieszkaniu, chyba że w obecności naszego agenta.
W negocjacjach ustal wcześniej dolną granicę ceny i to, co możesz dorzucić zamiast obniżki, na przykład termin wydania mieszkania albo część wyposażenia. Warunki, na które się zgodzisz, spisz od razu, bo później staną się podstawą umowy przedwstępnej.
Konkret: są trzy powody, dla których przy sprzedaży nieruchomości warto zaangażować agencję nieruchomości: (1) negocjacje, (2) negocjacje, (3) negocjacje. Negocjowanie warunków sprzedaży przez pośrednika daje dużo lepsze wyniki, niż bezpośrednie uzgodnienia.
7. Umowa przedwstępna
Umowę przedwstępną zawiera się, gdy kupujący potrzebuje czasu (na przykład na decyzję banku) albo gdy strony chcą związać się warunkami przed aktem. Może mieć formę zwykłą lub notarialną. Forma notarialna daje stronom mocniejszą pozycję i dodatkowe uprawnienia, ale dobrze napisana umowa zwykła jest wystarczająca np. do uzyskania kredytu bankowego.
Jest zasadnicza różnica między zaliczką i zadatkiem. Zaliczka jest po prostu wpłatą na poczet ceny i w razie niewykonania umowy wraca do wpłacającego. Zadatek ma dodatkowy skutek: jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy tego, kto go dał, druga strona może go zatrzymać, a jeśli z winy tego, kto go przyjął, musi zwrócić go w podwójnej wysokości.
Konkret: w umowach dotyczących nieruchomości zasadniczo nie stosuje się zaliczki, tylko zadatek. Nie ma określonej prawnie wysokości zadatku przy sprzedaży nieruchomości, zwyczajowo wynosi 5-15% uzgodnionej ceny sprzedaży.
Umowa przedwstępna, tylko zadatek, nigdy zaliczka
8. Kredyt: kupującego i twój
Kupujący z kredytem potrzebuje czasu na decyzję banku, więc termin aktu i wypłatę środków trzeba zsynchronizować. Od podpisania umowy przedwstępnej do wypłaty kredytu zwykle potrzeba około 2 miesięcy.
Jeśli twój kredyt jest zabezpieczony na mieszkaniu, bank wystawi zaświadczenie o wysokości zadłużenia — zwykle już do umowy przedwstępnej. Do aktu notarialnego będzie jeszcze potrzebny dokument do wykreślenia hipoteki. Kredyt zostanie spłacony z ceny sprzedaży, dlatego wszystkie terminy będą zaplanowane razem z notariuszem.
Konkret: mieszkanie z obciążoną hipoteką sprzedasz bezboleśnie, o ile wartość transakcji przewyższa aktualną wartość zadłużenia, w przeciwnym przypadku musisz pokryć różnicę.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Kredyt hipoteczny a wycena mieszkania
9. Podatek
Sprzedaż mieszkania może rodzić obowiązek podatkowy. Zależy to między innymi od tego, ile czasu minęło od nabycia mieszkania i co zrobisz z uzyskanymi pieniędzmi.
Konkret: przed podpisaniem umowy przedwstępnej skonsultuj się z doradcą podatkowym, zwłaszcza w sytuacji, gdy od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat.
Podatek przy sprzedaży mieszkania
10. Akt notarialny i przekazanie mieszkania
Sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego. Nie możesz sprzedać nieruchomości w inny sposób. Notariusz sprawdza tożsamość stron, dokumenty i księgę wieczystą, odczytuje akt i dopilnowuje formy, w jakiej zostanie zapłacona cena.
Notariusza zwyczajowo wybiera strona kupująca. Taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe zwykle ponosi kupujący. Po stronie sprzedającej jest koszt zebrania dokumentów do transakcji.
Cena jest zwykle płacona przelewem na twój rachunek, w terminie ustalonym w akcie. Kupujący z kredytem płaci z wypłaty banku. Można również skorzystać z depozytu złożonego uprzednio u notariusza. Nie żądaj płatności w gotówce.
Przekazanie mieszkania następuje po zawarciu umowy sprzedaży i jest niezależne od płatności, ale zwykle odbywa się po opłaceniu przez stronę kupującą pełnej ceny. Spisz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, liczbą kluczy i wyposażeniem. Rozliczenie czynszu i mediów zwykle odbywa się na dzień przekazania.
Pamiętaj też o zgłoszeniu zmiany właściciela we wspólnocie lub spółdzielni.
Konkret: poproś notariusza o projekt aktu z kilkudniowym wyprzedzeniem i sprawdź w nim dane stron, numer księgi wieczystej, cenę, sposób i termin zapłaty oraz termin przekazania mieszkania. Przy protokole zdawczo-odbiorczym warto zrobić zdjęcia liczników i ogólną dokumentację fotograficzną mieszkania.
Akt notarialny krok po kroku i koszty sprzedającego
Protokół zdawczo-odbiorczy krok po kroku
Kluczowe wnioski
- Nazwij powód sprzedaży przed wystawieniem mieszkania — od niego zależą termin, cena i to, ile możesz poczekać na lepszą ofertę
- Sprawdź księgę wieczystą i ustal, kto musi się zgodzić (współwłaściciele, małżonek, spadkobiercy, bank) — wystarczy brak jednej zgody, by zablokować całą sprzedaż
- Cena ofertowa to oczekiwanie, nie wynik — nie dopisuj do niej kwoty „na negocjacje”; obniż cenę, jeśli potrzebujesz szybko sprzedać
- Przygotuj mieszkanie: porządek, dobre światło, brak nieprzyjemnych zapachów — i nie rób generalnego remontu, zanim nie spróbujesz sprzedać mieszkanie w obecnym stanie
- Sprawdź status mieszkania (zameldowani, zaległości, przekształcenie użytkowania wieczystego, podatki) — niespodzianki osłabiają twoją pozycję negocjacyjną
- Przed negocjacjami ustal dolną granicę ceny i to, co możesz dorzucić zamiast obniżki — negocjacje najlepiej powierzyć pośrednikowi
- W umowie przedwstępnej stosuj zadatek, nie zaliczkę — zwyczajowo 5-15% uzgodnionej ceny sprzedaży
- Terminy aktu i wypłaty kredytu kupującego zsynchronizuj z notariuszem, a przy własnym kredycie sprawdź, czy cena sprzedaży pokryje zadłużenie
- Podatek omów z doradcą podatkowym jeszcze przed umową przedwstępną, zwłaszcza gdy od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat
- Przed aktem sprawdź projekt aktu, a przy przekazaniu spisz protokół zdawczo-odbiorczy i zrób zdjęcia liczników oraz mieszkania