Rynek mieszkaniowy w Warszawie w I kwartale 2026: podsumowanie raportu NBP
„Kredytów przybywa, a ceny stoją: popyt rośnie, ale to kupujący dyktują cenę.”
Narodowy Bank Polski opublikował 30 czerwca 2026 roku kwartalną informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości za I kwartał. Poniżej najważniejsze wnioski dla Warszawy. Dane pochodzą z raportu NBP.
Spis treści
- Cena ofertowa a transakcyjna
- Rynek wtórny a pierwotny
- Ceny realne i najem
- Polska: kredyty, budowy, sprzedaż
- Rynek komercyjny
1. Cena ofertowa a transakcyjna
Średnie ceny w Warszawie w I kwartale 2026 roku:
a. Rynek pierwotny. Cena ofertowa 18,1 tys. zł/m², transakcyjna 16,5 tys. zł/m². Transakcyjna była niższa o 1,59 tys. zł/m², czyli o 8,8%.
b. Rynek wtórny. Cena ofertowa 18,9 tys. zł/m², transakcyjna 16,5 tys. zł/m². Transakcyjna była niższa o 2,39 tys. zł/m², czyli o 12,6%.
Ceny ofertowe rosły: na rynku pierwotnym o 1,8% względem IV kwartału i o 6,5% rok do roku, na wtórnym o 0,1% i o 2,3%. Ceny transakcyjne spadły względem IV kwartału o 0,6% (rynek pierwotny) i o 2,2% (rynek wtórny). Rok do roku na rynku pierwotnym wzrosły o 0,2%, a na wtórnym spadły o 1,7%. NBP zaznacza, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym może być zaniżona z powodu ograniczonej liczby transakcji w rejestrze cen (dotyczy droższych mieszkań), czyli rzeczywisty spadek cen na rynku wtórnym mógł być mniejszy.
Konkret: średnia cena transakcyjna w Warszawie była w I kwartale 2026 roku niższa od średniej ofertowej o 8,8% na rynku pierwotnym i 12,6% na wtórnym.
2. Rynek wtórny a pierwotny
Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym była w I kwartale 2026 roku prawie taka sama jak na pierwotnym (w obu przypadkach 16,5 tys. zł/m²). Na wtórnym była o 0,32% wyższa.
Konkret: średnio w Warszawie cena za metr nie rozstrzyga wyboru między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Porównuj konkretne oferty: lokalizację, standard i koszt wykończenia.
3. Ceny realne i najem
Po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń roczne zmiany cen transakcyjnych mieszkań w Warszawie są ujemne (od −2,1% do −7,3% zależnie od rynku i miary). Według NBP oznacza to kontynuację spadku cen realnych (czyli z uwzględnieniem inflacji i wynagrodzeń) przy nominalnej stabilizacji.
Stawki najmu mieszkań w Warszawie w I kwartale nieznacznie wzrosły. Według NBP rata kredytu mieszkaniowego (dla mieszkania 50 m²) spadła do poziomu czynszu najmu, a wcześniej była od niego wyższa.
Konkret: w Warszawie realne ceny mieszkań (po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń) spadają, a rata kredytu jest mniej więcej taka jak czynsz najmu. To rynek kupującego.
4. Polska: kredyty, budowy, sprzedaż
a. Kredyty. Nowe złotowe kredyty mieszkaniowe: 24,3 mld zł (−0,7% względem IV kwartału, +24,7% rok do roku).
b. Budowy. Pozwolenia na budowę 67,5 tys. mieszkań (−8,3% względem IV kwartału, +7,5% rok do roku), rozpoczęte budowy 49,4 tys. (+6,2% względem IV kwartału, −11,3% rok do roku).
c. Sprzedaż deweloperów. W sześciu największych miastach 12,4 tys. mieszkań (+9,9% względem IV kwartału, +36,7% rok do roku).
d. Czas sprzedaży. Średni czas sprzedaży mieszkania przez deweloperów w sześciu największych miastach skrócił się do 5,6 kwartału (z 6,3 rok wcześniej). W ofercie jest 62,5 tys. mieszkań.
Konkret: deweloperzy w największych miastach sprzedają mieszkania szybciej niż rok temu.
5. Rynek komercyjny
Wartość transakcji inwestycyjnych na nieruchomościach komercyjnych w kraju wyniosła 555,6 mln euro, wobec 905 mln euro rok wcześniej (−38,6%). Dotyczyły one powierzchni handlowych (47%), biurowych (30%) i magazynowych (20%). Wartość kredytów bankowych na nieruchomości komercyjne wyniosła 60,1 mld zł, wobec 58,3 mld zł rok wcześniej (+3,1%). Kredyty na biurowce wyniosły 12,2 mld zł, o 9,6% mniej niż rok wcześniej, a na nieruchomości handlowe 17,2 mld zł, o 6,8% więcej.
Konkret: banki finansują mniej biurowców, a więcej nieruchomości handlowych.
Kluczowe wnioski
- Średnie ceny transakcyjne w Warszawie były niższe od ofertowych o 8,8% (rynek pierwotny) i 12,6% (rynek wtórny)
- Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym była prawie taka sama jak na pierwotnym (o 0,32% wyższa)
- Ceny transakcyjne spadły o 0,6% (pierwotny) i 2,2% (wtórny) względem poprzedniego kwartału, a rok do roku wzrosły o 0,2% (pierwotny) i spadły o 1,7% (wtórny)
- Po uwzględnieniu inflacji i wynagrodzeń ceny mieszkań rok do roku realnie spadły, co oznacza rynek kupującego
- Stawki najmu mieszkań w Warszawie nieznacznie wzrosły względem poprzedniego kwartału
- W kraju wartość nowych kredytów spadła o 0,7% względem IV kwartału, ale jest wyższa o 24,7% rok do roku, a sprzedaż deweloperów w największych miastach wzrosła o 9,9% względem IV kwartału i o 36,7% rok do roku
- Wartość inwestycyjnych transakcji na nieruchomościach komercyjnych w kraju była o 38,6% niższa niż rok wcześniej
Źródło: Narodowy Bank Polski, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r., czerwiec 2026. Ten wpis ma charakter informacyjny.