Najem instytucjonalny — dla kogo ma sens
„As w rękawie, ale tylko dla zawodowców.”
Najem instytucjonalny bywa przedstawiany jako „najem okazjonalny plus” — bez okresu ochronnego, bez prawa do lokalu socjalnego, z eksmisją w dowolnym momencie roku. To prawda, ale ta forma ma jeden warunek, który wyklucza większość prywatnych wynajmujących zanim jeszcze zdążą się nią zainteresować.
Spis treści
- Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego
- Czym różni się od najmu okazjonalnego
- Eksmisja przy najmie instytucjonalnym — najsilniejsza karta wynajmującego
- Dla kogo to ma sens
1. Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego
Najem instytucjonalny może zawrzeć tylko wynajmujący, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali — czyli ma to zarejestrowane jako rzeczywisty, zorganizowany i stały rodzaj działalności, a nie tylko wpis w CEIDG „na wszelki wypadek”. Prywatny właściciel wynajmujący jedno mieszkanie, bez takiej działalności, nie może skorzystać z tej formy — niezależnie od tego, jak długo i regularnie wynajmuje.
Konkret: przy najmie instytucjonalnym najpierw warto zadać pytanie: „czy wynajmowanie mieszkań jest zarejestrowaną działalnością gospodarczą?”. Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, trzeba zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, nie instytucjonalnego.
Najem mieszkania na firmę — o czym musisz wiedzieć
2. Czym różni się od najmu okazjonalnego
a. wymóg działalności gospodarczej — najem instytucjonalny może zawrzeć tylko przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości zawodowo;
b. brak wymogu lokalu zastępczego — przy najmie instytucjonalnym najemca nie musi wskazywać innego mieszkania, w które mógłby się przeprowadzić — inaczej niż przy najmie okazjonalnym;
c. umowa na czas oznaczony, ale bez ustawowego limitu — umowę najmu instytucjonalnego zawiera się na czas oznaczony, ale ustawa nie ogranicza jego długości, inaczej niż przy najmie okazjonalnym, który nie może być dłuższy niż 10 lat.
Konkret: brak lokalu zastępczego to mniej formalności przy podpisaniu umowy i mniej przeszkód, gdy trzeba odzyskać mieszkanie.
Najem okazjonalny krok po kroku
3. Eksmisja przy najmie instytucjonalnym — najsilniejsza karta wynajmującego
Procedura eksmisji najemcy i opróżnienia lokalu wygląda następująco:
a. zakończenie najmu — umowa wygasa albo zostaje wypowiedziana;
b. żądanie opróżnienia lokalu — jeśli najemca nie wyprowadził się, wynajmujący doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu;
c. klauzula wykonalności — wynajmujący występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na notarialnym oświadczeniu najemcy; sąd powinien nadać ją niezwłocznie, nie później niż w ciągu 3 dni, z pominięciem procesu sądowego o eksmisję;
d. komornik — na podstawie klauzuli wszczyna egzekucję i usuwa najemcę z lokalu.
Ta procedura jest taka sama jak w umowie najmu okazjonalnego.
Różnica dotyczy zakresu ochrony najemcy: przy najmie instytucjonalnym nie obowiązuje okres ochronny (zakaz eksmisji od 1 listopada do 31 marca) i najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego — komornik może przeprowadzić eksmisję w dowolnym momencie.
Konkret: obok najmu okazjonalnego to jedyna forma najmu w polskim prawie, w której wynajmujący nie musi liczyć się z żadnym z ograniczeń wynikających z ustawowej ochrony lokatorów. Najem instytucjonalny nie wymaga przy tym lokalu zastępczego, ale wymaga prowadzenia działalności gospodarczej.
4. Dla kogo to ma sens
Najem instytucjonalny sprawdza się przy zarządzaniu większym portfelem mieszkań na wynajem — u deweloperów, funduszy PRS (Private Rented Sector) i firm, które traktują wynajem jako główny profil działalności. Przewidywalna procedura odzyskania lokalu ma tam realną wartość biznesową, bo dotyczy wielu umów naraz.
Dla właściciela jednego lub kilku mieszkań, wynajmowanych prywatnie, bez zarejestrowanej działalności w tym zakresie, najem instytucjonalny jest niedostępny — i rejestrowanie działalności gospodarczej wyłącznie w tym celu rzadko się opłaca, biorąc pod uwagę dodatkowe obowiązki księgowe i składkowe, jakie za sobą niesie.
Najem okazjonalny vs. zwykły — czy warto, jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie
Konkret: pytanie o najem instytucjonalny pada głównie od właścicieli, którzy przeczytali o nim w internecie i szukają „najsilniejszej” formy najmu — ale jeśli założenie działalności gospodarczej okazuje się bezzasadne, rekomendujemy najem okazjonalny.
Kluczowe wnioski
- Najem instytucjonalny może zawrzeć tylko wynajmujący prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali
- W przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego, a umowa jest zawierana na czas oznaczony, ale bez ustawowego limitu (przy okazjonalnym — maksymalnie 10 lat)
- Przy eksmisji nie obowiązuje okres ochronny, a najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego
- To forma dla profesjonalnych wynajmujących — nie dla właściciela wynajmującego prywatnie jedno czy dwa mieszkania