Najem na czas oznaczony vs. nieoznaczony — różnice, o których warto wiedzieć
„Każda umowa kiedyś się kończy.”
Ustalenie w umowie czasu trwania umowy jest bardzo ważne, ponieważ decyduje o tym, jak i kiedy można zakończyć umowę, co jest istotne zarówno dla właściciela, jak i najemcy.
Spis treści
- Formalne różnice między umową na czas oznaczony i nieoznaczony
- Jak zakończyć każdą z umów
- Co dzieje się po upływie terminu
- Którą umowę wybrać
1. Formalne różnice między umową na czas oznaczony i nieoznaczony
Umowa na czas oznaczony ma wskazany koniec — datę albo okres, na jaki została zawarta (np. 12 miesięcy). Umowa na czas nieoznaczony nie ma daty końca i trwa, dopóki jedna ze stron jej nie wypowie.
Konkret: o rodzaju umowy decyduje wyłącznie jej treść — jeśli w umowie nie ma żadnego terminu zakończenia, jest to umowa na czas nieoznaczony, nawet jeśli strony „zakładały” rok.
2. Jak zakończyć każdą z umów
Umowa na czas nieoznaczony. Ustawowy termin wypowiedzenia to 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (przy czynszu płatnym miesięcznie, art. 688 KC). Strony mogą w umowie ustalić własny termin. Najemca może wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyny. Wynajmujący nie — przy lokalu mieszkalnym wypowiedzenie musi być pisemne, z podaniem przyczyny, a przyczyny są wymienione w ustawie o ochronie praw lokatorów (m.in. zaległości w czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności, niszczenie lokalu lub rażące naruszanie porządku, podnajem bez zgody).
Umowa na czas oznaczony. Obie strony mogą ją wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 KC). Jeśli w umowie nie ma takich zapisów, najemca i wynajmujący są związani do końca terminu. Wynajmujący dodatkowo, nawet gdy w umowie wpisano inne przyczyny, nie może wypowiedzieć najmu poza przyczynami z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Czy wypowiedzenie umowy najmu po pierwszej zaległości w czynszu jest zgodne z prawem?
Konkret: przy umowie na czas oznaczony warto wpisać do niej wypadki, w których strony mogą ją wypowiedzieć (np. utrata pracy, zmiana miejsca zamieszkania, sprzedaż mieszkania) — bez takiego zapisu najemca, który musi się wyprowadzić po pół roku, wciąż jest zobowiązany do płacenia czynszu do końca terminu trwania umowy.
3. Co dzieje się po upływie terminu
Umowa na czas oznaczony wygasa z upływem terminu, bez potrzeby wypowiedzenia. Ale jeśli po tym terminie najemca nadal mieszka w lokalu za zgodą wynajmującego, to w razie wątpliwości przyjmuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 KC) — czyli z wszystkimi konsekwencjami z punktu 2: trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia i ograniczeniem przyczyn po stronie wynajmującego.
Konkret: takie „milczące przedłużenie” łatwo wywołać nieświadomie, np. przyjmując czynsz za kolejny miesiąc bez słowa. Jeśli nie chcesz, żeby umowa zmieniła się w bezterminową, zdecyduj przed końcem terminu: albo podpisz nową umowę (aneks), albo wyraźnie, na piśmie złóż najemcy sprzeciw wobec dalszego korzystania z lokalu.
4. Którą umowę wybrać
Umowa na czas oznaczony daje obu stronom przewidywalność: najemca ma pewność lokum, wynajmujący pewność najemcy i czynszu — pod warunkiem, że w umowie zostawiono furtkę na wypadki, w których któraś ze stron musi zakończyć umowę wcześniej.
Umowa na czas nieoznaczony daje elastyczność najemcy, ale dla wynajmującego oznacza, że odzyskanie mieszkania bez winy najemcy jest bardzo ograniczone, ponieważ możliwe przyczyny wypowiedzenia umowy są precyzyjnie wyliczone w ustawie.
Najem okazjonalny krok po kroku
Konkret: umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Najem instytucjonalny — dla kogo ma sens
Kluczowe wnioski
- Umowa na czas oznaczony ma datę końca, umowa na czas nieoznaczony trwa do wypowiedzenia
- Przy umowie na czas nieoznaczony ustawowy termin wypowiedzenia lokalu to 3 miesiące na koniec miesiąca, a wynajmujący musi wskazać przyczynę wypowiedzenia z listy dostępnych powodów wskazanych w ustawie
- Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach wpisanych do umowy
- Najemca, który zostaje w lokalu po terminie za zgodą wynajmującego, przedłuża umowę na czas nieoznaczony
- Najem okazjonalny zawsze zawiera się na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat