Czy wypowiedzenie umowy najmu po pierwszej zaległości w czynszu jest zgodne z prawem?
„Kto za wcześnie wypowie, ten długo poczeka.”
Najemca spóźnia się z czynszem, a w umowie jest zapis, że wynajmujący może ją wypowiedzieć już po pierwszej zaległości. Brzmi jak szybkie rozwiązanie problemu — ale przy lokalu mieszkalnym to przepisy ustawy, a nie zapisy umowy, decydują o tym, kiedy wypowiedzenie jest skuteczne.
Spis treści
- Krótka odpowiedź: nie, jedna zaległość nie wystarczy
- Jak wygląda wypowiedzenie zgodne z prawem
- Co z zapisem w umowie
- Co zrobić po pierwszej zaległości
- Kaucja a zaległości w czynszu
1. Krótka odpowiedź: nie, jedna zaległość nie wystarczy
Przy najmie lokalu mieszkalnego wynajmujący może wypowiedzieć umowę z powodu zaległości dopiero wtedy, gdy najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za używanie lokalu za co najmniej 3 pełne okresy płatności — przy czynszu płatnym miesięcznie to trzy miesiące. Wynika to z ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 2 pkt 2).
Konkret: pierwsze opóźnienie to jeszcze nie podstawa do wypowiedzenia, nawet jeśli zapis w umowie mówi inaczej — to jedna z najczęstszych pomyłek właścicieli w umowach.
2. Jak wygląda wypowiedzenie zgodne z prawem
a. jeśli zaległość w płatnościach czynszu lub innych opłat za używanie lokalu sięga co najmniej 3 pełnych okresów płatności, wynajmujący pisemnie uprzedza najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i jednocześnie wyznacza dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności;
b. wypowiedzenie na piśmie — jeśli najemca nie zapłaci w dodatkowym terminie, wynajmujący składa pisemne wypowiedzenie z podaniem przyczyny, z terminem wypowiedzenia na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
c. eksmisja, jeśli najemca się nie wyprowadzi — wypowiedzenie samo w sobie nie usuwa najemcy z lokalu, dalej potrzebny jest wyrok sądu (najem zwykły) albo klauzula wykonalności na akcie notarialnym (najem okazjonalny).
Konkret: jeśli najemca w dodatkowym, miesięcznym terminie zapłaci zaległe i bieżące należności, wynajmujący nie ma już podstawy do wypowiedzenia z tego powodu — dlatego pisemne uprzedzenie jest obowiązkowym krokiem, a nie formalnością.
Najemca nie płaci? Czego właścicielowi nie wolno zrobić
Najem na czas oznaczony vs. nieoznaczony — różnice, o których warto wiedzieć
3. Co z zapisem w umowie
Zapis, który pozwala wynajmującemu wypowiedzieć umowę po jednej zaległości, jest sprzeczny z ustawą, która wprost wylicza przyczyny wypowiedzenia lokalu mieszkalnego. Taki zapis nie daje właścicielowi skutecznej podstawy do wypowiedzenia — a wypowiedzenie złożone na jego podstawie może okazać się nieskuteczne, co oznacza, że umowa trwa dalej.
Konkret: najgorszy scenariusz to wynajmujący, który uzna umowę za rozwiązaną na podstawie takiego zapisu i weźmie sprawy w swoje ręce — wymieni zamki albo wyniesie rzeczy. Jak pokazujemy w osobnym wpisie, to prosta droga do odpowiedzialności karnej.
4. Co zrobić po pierwszej zaległości
a. zareagować od razu — wezwać najemcę do zapłaty, najlepiej na piśmie lub w wiadomości, którą da się później udowodnić;
b. dokumentować każdą zaległość — daty, kwoty i wpłaty, bo to dowód liczenia okresów płatności;
c. naliczać odsetki za opóźnienie, jeśli umowa lub przepisy to przewidują;
d. nie czekać z pisemnym uprzedzeniem — jeśli zaległość obejmuje już 3 pełne okresy płatności, to czas na wysłanie uprzedzenia z miesięcznym terminem na zapłatę.
Konkret: szybka, pisemna reakcja po pierwszej zaległości często rozwiązuje problem, zanim zamieni się w spór — a jeśli nie, to wynajmujący ma komplet dokumentów na każdy kolejny krok.
5. Kaucja a zaległości w czynszu
Skoro ustawa pozwala wypowiedzieć umowę dopiero przy zaległości za 3 pełne okresy płatności, kaucja zabezpieczająca umowę najmu powinna wynosić co najmniej trzy czynsze, prawda? Tymczasem rynek reaguje negatywnie już na kaucję wyższą niż jednomiesięczna.
Konkret: nie można liczyć, że kaucja pokryje zaległości do czasu wypowiedzenia (po nim dochodzi jeszcze kolejny miesiąc i ewentualna eksmisja), nie warto też upierać się na kaucję 3- lub 4-miesięczną, ponieważ najemca tego nie zaakceptuje — realnym zabezpieczeniem jest staranny wybór najemcy i dobrze przygotowana umowa, np. najem okazjonalny.
Kluczowe wnioski
- Przy lokalu mieszkalnym wynajmujący może wypowiedzieć umowę z powodu zaległości dopiero, gdy najemca zalega za co najmniej 3 pełne okresy płatności i nie zapłaci w dodatkowym, miesięcznym terminie wyznaczonym w pisemnym uprzedzeniu
- Dopiero potem można złożyć pisemne wypowiedzenie z podaniem przyczyny, z terminem na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego
- Zapis w umowie o wypowiedzeniu po pierwszej zaległości nie daje skutecznej podstawy do wypowiedzenia
- Samo wypowiedzenie nie usuwa najemcy z lokalu — potrzebny jest wyrok sądu albo klauzula wykonalności