Koszty zakupu mieszkania

„Lepiej raz dobrze policzyć, niż dwa razy dopłacić.”

Cena z ogłoszenia to nie cała kwota, którą trzeba mieć na zakup mieszkania. Dochodzą koszty aktu notarialnego, podatek, opłaty sądowe, a przy kredycie także koszty banku. Część z nich płaci się jednego dnia, przy akcie, dlatego warto znać je wcześniej.

Ten wpis dotyczy przede wszystkim kupna mieszkania z rynku wtórnego, a osobna sekcja opisuje, co zmienia się przy zakupie od dewelopera. Pokazuje, kto co zwykle płaci, od czego zależy wysokość opłat i jak poukładać budżet. Kwot w złotych nie podajemy, bo zależą od wartości mieszkania i zmieniają się z czasem.

Kupno nieruchomości — krok po kroku

Kredyt hipoteczny a wycena mieszkania

Akt notarialny krok po kroku i koszty sprzedającego

Spis treści

1. Koszty związane z aktem notarialnym
2. Koszty kredytu
3. Rynek pierwotny: co się zmienia
4. Wydatki po zakupie
5. Jak ułożyć budżet

1. Koszty związane z aktem notarialnym

Przy zakupie z rynku wtórnego największa część dodatkowych kosztów wiąże się z aktem notarialnym. Notariusza zwykle wybiera kupujący i to on ponosi koszty aktu, chyba że w umowie przedwstępnej ustalono inaczej.

a. Taksa notarialna. To wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Maksymalne stawki określa rozporządzenie i zależą one od wartości nieruchomości, a do taksy dolicza się podatek VAT. Notariusz może ustalić stawkę niższą niż maksymalna, więc warto zapytać o całość kosztów, zanim wybierzesz kancelarię.

b. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym zasadniczo płaci go kupujący. Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości, a stawkę podatku określa ustawa. W dniu aktu to notariusz pobiera podatek i odprowadza go do urzędu skarbowego. W niektórych przypadkach kupujący jest z PCC zwolniony, na przykład przy zakupie pierwszej nieruchomości na określonych warunkach. Zasady zwolnienia są szczegółowe, dlatego zweryfikuj swoją sytuację w kancelarii.

c. Opłaty sądowe. Obejmują wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, a przy kredycie także wpis hipoteki na rzecz banku. Notariusz zwykle składa wniosek do sądu i pobiera te opłaty od kupującego w dniu aktu.

d. Wypisy aktu. Za każdy wypis aktu notarialnego jest opłata. Przy kredycie jeden wypis przekazujesz bankowi. Warto zamówić drugi wypis dla siebie: przyda się do zgłoszenia nowego właściciela we wspólnocie lub spółdzielni, w urzędzie i przy przenoszeniu umów na media. Zawsze możesz poprosić kancelarię o przygotowanie dodatkowych wypisów, jeśli będzie taka potrzeba.

2. Koszty kredytu

Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym, do kosztów aktu dochodzą koszty związane z bankiem. Ich zakres zależy od oferty i warto je porównywać razem, a nie tylko po oprocentowaniu.

a. Wycena nieruchomości. Bank zleca wycenę mieszkania rzeczoznawcy, a jej koszt zwykle ponosi kredytobiorca. Szczegóły opisaliśmy we wpisie o wycenie mieszkania przez bank.

b. Prowizja i opłaty banku. Bank może pobierać prowizję za udzielenie kredytu i inne opłaty. Sprawdź je w ofercie, bo wpływają na całkowity koszt kredytu, który pokazuje RRSO.

c. Ubezpieczenia. Bank zwykle wymaga ubezpieczenia nieruchomości, a do czasu wpisu hipoteki do księgi może wymagać ubezpieczenia pomostowego. Bywają też ubezpieczenia dodatkowe, na przykład na życie, w zamian za które bank może zaproponować niższą marżę.

d. Odsetki w okresie wypłaty. Przy zakupie od dewelopera kredyt bywa wypłacany w transzach, a odsetki mogą naliczać się od wypłaconych kwot. Zapytaj bank, od kiedy zaczyna się spłata.

3. Rynek pierwotny: co się zmienia

Przy zakupie od dewelopera układ kosztów jest inny niż na rynku wtórnym.

a. VAT w cenie. Cena nowego mieszkania od dewelopera zawiera już podatek VAT. Dotyczy to sprzedaży przed pierwszym zasiedleniem mieszkania (czyli pierwszym oddaniem go do użytkowania) oraz w ciągu dwóch lat od niego. Przy sprzedaży opodatkowanej VAT podatku od czynności cywilnoprawnych się nie płaci. Zasady mogą być inne, jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły ponad dwa lata albo kupujesz mieszkanie od firmy będącej podatnikiem VAT, więc zweryfikuj w kancelarii, jaki podatek cię dotyczy.

b. Umowa deweloperska. Zawiera się ją w formie aktu notarialnego, więc taksa i opłaty sądowe mogą wystąpić już na tym etapie, a potem jeszcze raz przy umowie przenoszącej własność.

c. Wykończenie. Mieszkanie od dewelopera często jest w stanie deweloperskim. Koszty wykończenia mogą stanowić znaczną część budżetu i warto je uwzględnić od początku.

4. Wydatki po zakupie

Po akcie zostają wydatki, które nie wchodzą do kosztów transakcji, ale trzeba je zaplanować razem z zakupem.

a. Remont i wyposażenie. Nawet jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie, zwykle potrzebne są drobne prace i wyposażenie. Przy mieszkaniu do remontu ten wydatek bywa duży, więc zaplanuj go przed zakupem.

b. Opłaty miesięczne. Po zakupie płacisz czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, media i podatek od nieruchomości. Zapytaj sprzedającego o wysokość bieżących opłat, zanim podpiszesz akt.

c. Ubezpieczenie mieszkania. Nawet bez kredytu warto ubezpieczyć mieszkanie od zdarzeń losowych, na przykład od zalania czy pożaru.

d. Przeprowadzka i zgłoszenia. Dochodzą koszty przeprowadzki, zmiany umów z dostawcami mediów i zgłoszenia zmian we wspólnocie lub spółdzielni.

5. Jak ułożyć budżet

Najprościej policzyć koszty w trzech grupach: te płacone przy akcie, te związane z kredytem i te po zakupie, a na koniec dodać rezerwę.

a. Zestawienie przy akcie. Poproś kancelarię o listę kosztów, a do niej dodaj dodatkowe wypisy i ewentualne opłaty za wpis hipoteki.

b. Koszty kredytu. Zapytaj bank o wszystkie opłaty i ubezpieczenia, które trzeba zapłacić do uruchomienia kredytu, i porównaj je między bankami.

c. Rezerwa. Zostaw margines na koszty, których nie przewidziano, i na wydatki po zakupie. Nie planuj budżetu tak, żeby po akcie nie zostało nic.

d. Własne środki. Koszty transakcji zwykle płaci się z własnych środków, a nie z kredytu, dlatego trzeba je uwzględnić obok wkładu własnego. Zapytaj bank, jakiego wkładu własnego wymaga.