Ceny ofert w Warszawie — październik 2026
„Ufaj, ale sprawdzaj — także liczby.”
W październiku porównaliśmy ceny ofertowe w naszym portfelu na początku miesiąca (1.10) i na jego końcu (31.10). Liczymy mediany za metr kwadratowy w dzielnicach, a osobno śledzimy zmiany cen w pojedynczych ogłoszeniach.
Najwyraźniej widać dwie rzeczy. Właściciele częściej obniżali ceny, niż je podnosili: 111 obniżek wobec 5 podwyżek. Najem mieszkań w największych dzielnicach potaniał, a ceny ofertowe sprzedaży zmieniły się niewiele, z lekkimi wzrostami w wybranych dzielnicach.
Jak ustalić cenę ofertową mieszkania
Spis treści
- Jak czytać te dane
- Zmiany cen w ogłoszeniach
- Najem mieszkań i domów
- Sprzedaż mieszkań i domów
- Aktywność ofert w październiku
1. Jak czytać te dane
Zanim przejdziemy do liczb, cztery zastrzeżenia, które decydują o tym, co z nich wynika.
a. To ceny ofertowe, nie transakcyjne. Pokazują, czego oczekują sprzedający i wynajmujący, a nie po ile faktycznie zawarto umowy. Ceny transakcyjne mogą się od nich różnić.
b. To portfel ofert TopBrokers.pl, nie cały rynek warszawski. Na koniec października mieliśmy w bazie 704 oferty. To dane z pierwszej ręki, zbierane codziennie, ale nie są reprezentatywne dla całej Warszawy.
c. Podajemy mediany, nie średnie. Jedna luksusowa oferta potrafi mocno zawyżyć średnią całej dzielnicy, a mediana jest na to odporna.
d. Przy każdej grupie podajemy liczbę ofert (n). Do porównań wybraliśmy dzielnice z co najmniej 8 ofertami na początku i na końcu miesiąca. Przy mniejszych próbkach mediana potrafi się wahać bez realnej zmiany rynku.
2. Zmiany cen w ogłoszeniach
Najmocniejsza liczba w tym zestawieniu to nie mediana, tylko faktyczne korekty cen w konkretnych ogłoszeniach.
| Zmiany cen w październiku | |
|---|---|
| Obniżki ceny | 111 |
| Podwyżki ceny | 5 |
| Mediana zmiany | −5,6% |
| Największa obniżka | −40,0% |
| Największa podwyżka | +24,7% |
a. Co to znaczy. Na jedną podwyżkę przypadało około 22 obniżek. Typowa korekta była rzędu kilku procent w dół.
b. Czego nie znaczy. Obniżka ceny w ogłoszeniu nie oznacza, że oferta się sprzedała ani że cena transakcyjna spadła o tyle samo. Pokazuje, że właściciel zmienił oczekiwania.
c. Skrajne wartości. Największa obniżka (−40%) i największa podwyżka (+24,7%) to pojedyncze oferty. Opisują wyjątki, nie tendencję, dlatego opieramy się na medianie.
Konkret: jeśli twoja oferta długo stoi bez zainteresowania, korekta ceny jest częstym ruchem właścicieli. W październiku w naszym portfelu obniżek było kilkadziesiąt razy więcej niż podwyżek.
3. Najem mieszkań i domów
Mediany ofertowe za m² miesięcznie, mieszkania na wynajem, dzielnice z co najmniej 8 ofertami na początku i na końcu miesiąca.
| Dzielnica | Liczba ofert | 1.10 | 31.10 | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Mokotów | 58 | 80 zł | 77 zł | −3,8% |
| Wola | 43 | 105 zł | 100 zł | −4,5% |
| Śródmieście | 37 | 89 zł | 88 zł | −1,0% |
| Praga-Południe | 24 | 74 zł | 74 zł | 0,0% |
| Ursynów | 20 | 71 zł | 73 zł | +2,1% |
| Wilanów | 15 | 76 zł | 79 zł | +3,2% |
| Włochy | 12 | 80 zł | 71 zł | −11,3% |
| Żoliborz | 12 | 81 zł | 82 zł | +1,1% |
| Ochota | 8 | 74 zł | 74 zł | −0,1% |
a. Trzy największe dzielnice. Mokotów, Wola i Śródmieście dają razem 138 ofert i w każdej mediana spadła. To najmocniejsza część obrazu, bo opiera się na największych próbkach.
b. Dzielnice z mniejszymi próbkami. Ursynów, Wilanów i Żoliborz poszły lekko w górę, ale to grupy od kilkunastu do dwudziestu ofert, więc różnice rzędu 1–3% łatwo przypisać pojedynczym ofertom.
c. Włochy. Spadek o 11,3% przy 12 ofertach jest największy w zestawieniu, ale przy tak małej próbce traktujemy go ostrożnie. Dalsze miesiące pokażą, czy to trend.
d. Domy na wynajem. Dla całej Warszawy (n = 32) mediana spadła z 56 zł do 50 zł za m², czyli o 9,3%. Domy liczymy łącznie, bo w pojedynczych dzielnicach jest ich za mało.
Konkret: rozpiętość cen w obrębie dzielnicy jest duża. Na Mokotowie oferty z końca października mieściły się między 47 a 140 zł za m², więc mediana to punkt odniesienia, a nie cennik.
4. Sprzedaż mieszkań i domów
Mediany ofertowe za m², mieszkania na sprzedaż, dzielnice z co najmniej 8 ofertami na początku i na końcu miesiąca.
| Dzielnica | Liczba ofert | 1.10 | 31.10 | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Mokotów | 18 | 19 793 zł | 19 867 zł | +0,4% |
| Wola | 17 | 20 220 zł | 20 620 zł | +2,0% |
| Bielany | 16 | 15 043 zł | 15 662 zł | +4,1% |
| Białołęka | 13 | 14 467 zł | 14 336 zł | −0,9% |
| Śródmieście | 9 | 23 265 zł | 23 265 zł | 0,0% |
a. Brak wyraźnego kierunku. W pięciu dzielnicach zmiany mieszczą się w przedziale od −0,9% do +4,1%. Dwie dzielnice (Wola i Bielany) poszły w górę o 2–4%, dwie są bez większych zmian, jedna lekko spadła.
b. Wielkość próbek. To grupy od 9 do 18 ofert, więc nie wyciągamy z nich mocnych wniosków. Różnica 2% w dzielnicy z kilkunastoma ofertami mieści się w naturalnych wahaniach.
c. Domy na sprzedaż. Dla całej Warszawy (n = 15) mediana wzrosła z 8 966 zł do 9 388 zł za m², czyli o 4,7%. Próbka jest niewielka, a domy bardzo się między sobą różnią, więc to obserwacja, nie trend.
Konkret: przy ofertach sprzedaży rynek w październiku był spokojniejszy niż przy najmie. Cena ofertowa mieszkania w Śródmieściu zmieniła się o zero procent, ale rozpiętość od 20 397 do 51 000 zł za m² pokazuje, jak różne mieszkania kryją się pod jedną medianą.
5. Aktywność ofert w październiku
Poza cenami sprawdziliśmy, ile ofert przybyło w portfelu.
a. Liczba ofert w bazie. Na początku października było ich 666, na końcu miesiąca 704.
b. Nowe oferty. W październiku opublikowaliśmy 148 nowych ofert. Najwięcej na Mokotowie i Woli (po 28), dalej w Śródmieściu (13), na Ursynowie (12) i na Pradze-Południe (11). W pozostałych dzielnicach było ich mniej niż 10.
c. Lokale komercyjne. Pomijamy je we wnioskach. Wahania rzędu 15–20% przy kilkunastu ofertach wynikają z wejścia lub wyjścia pojedynczych nietypowych lokali, a nie ze zmiany rynku.
Kluczowe wnioski
- Obniżek cen było wyraźnie więcej niż podwyżek: 111 wobec 5, a mediana zmiany ceny w ogłoszeniu wyniosła −5,6%.
- Najem mieszkań potaniał w największych dzielnicach: Mokotów, Wola i Śródmieście, razem 138 ofert, miały niższe mediany niż na początku miesiąca.
- Sprzedaż mieszkań była stabilna: zmiany mediany w badanych dzielnicach mieściły się między −0,9% a +4,1%.
- Mniejsze próbki wymagają ostrożności: przy kilkunastu ofertach pojedyncza oferta może przesunąć medianę.
- To ceny ofertowe z portfela TopBrokers.pl: pokazują oczekiwania właścicieli, nie ceny transakcyjne i nie cały rynek warszawski.
- Obniżka ceny w ogłoszeniu to nie sprzedaż: jest sygnałem, że właściciel zmienił oczekiwania.
- Jedną liczbę zawsze czytaj razem z liczbą ofert: mediana bez próbki nie mówi, ile jest warta.