Rynek mieszkaniowy w Warszawie w II kwartale 2026: podsumowanie raportu NBP
„Pensja rośnie szybciej niż metr, a zapłacisz 10% mniej, niż proszą.”
Narodowy Bank Polski opublikował 29 września 2026 roku kwartalną informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości za II kwartał. Poniżej najważniejsze wnioski dla Warszawy. Dane pochodzą z raportu NBP.
Spis treści
- Cena ofertowa a transakcyjna
- Rynek wtórny a pierwotny
- Ceny realne i najem
- Polska: kredyty, budowy, sprzedaż
- Rynek komercyjny
1. Cena ofertowa a transakcyjna
Średnie ceny w Warszawie w II kwartale 2026 roku:
a. Rynek pierwotny. Cena ofertowa 18,5 tys. zł/m², transakcyjna 16,8 tys. zł/m². Transakcyjna była niższa o 1,71 tys. zł/m², czyli o 9,2%.
b. Rynek wtórny. Cena ofertowa 19,1 tys. zł/m², transakcyjna 16,7 tys. zł/m². Transakcyjna była niższa o 2,34 tys. zł/m², czyli o 12,3%.
Ceny transakcyjne wzrosły o 1,9% (rynek pierwotny) i 1,2% (rynek wtórny) względem I kwartału. Rok do roku wzrosły o 2,4% i 1,3%. NBP zaznacza, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym może być zaniżona z powodu opóźnienia w napływie danych do rejestru cen (dotyczy droższych mieszkań), czyli rzeczywisty wzrost cen na rynku wtórnym mógł być wyższy.
Konkret: średnia cena transakcyjna w Warszawie była w II kwartale 2026 roku niższa od średniej ofertowej o 9,2% na rynku pierwotnym i 12,3% na wtórnym.
2. Rynek wtórny a pierwotny
Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym (16,7 tys. zł/m²) była w II kwartale 2026 roku prawie taka sama jak na pierwotnym (16,8 tys. zł/m²). Cena na wtórnym była o 0,36% niższa.
Konkret: średnio w Warszawie cena za metr nie rozstrzyga wyboru między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Porównuj konkretne oferty: lokalizację, standard i koszt wykończenia.
3. Ceny realne i najem
Po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń roczne zmiany cen mieszkań w Warszawie są ujemne (od −0,4% do −3,8% zależnie od rynku i miary). Według NBP oznacza to dalszy spadek realnych cen przy względnie stabilnych cenach nominalnych.
Stawki najmu mieszkań w Warszawie w II kwartale nieznacznie spadły. Według NBP rata kredytu mieszkaniowego jest mniej więcej taka jak czynsz najmu.
Konkret: w Warszawie realne ceny mieszkań (po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń) spadają, a rata kredytu jest mniej więcej taka jak czynsz najmu. To rynek kupującego.
4. Polska: kredyty, budowy, sprzedaż
a. Kredyty. Nowe złotowe kredyty mieszkaniowe: 29,5 mld zł (+21,2% względem I kwartału, +26,8% rok do roku).
b. Budowy. Pozwolenia na budowę 76,4 tys. mieszkań (+11,4% względem I kwartału, +29,3% rok do roku), rozpoczęte budowy 65,2 tys. (+32,0% względem I kwartału, +18,5% rok do roku).
c. Sprzedaż deweloperów. W sześciu największych miastach 11,4 tys. mieszkań (−8,3% względem I kwartału, +13,2% rok do roku).
Konkret: w kraju rośnie wartość nowych kredytów (+26,8% rok do roku) i liczba rozpoczynanych budów (+18,5%), a sprzedaż deweloperów w największych miastach, choć niższa niż w I kwartale, jest wyższa niż rok wcześniej (+13,2%).
5. Rynek komercyjny
W Warszawie wskaźnik pustostanów w biurowcach zmalał do 9,5% (z 10,3% w IV kwartale 2025). Czynsze umowne biur klasy A wynosiły 23 euro/m² miesięcznie, a klasy B 17 euro/m². Czynsze w dużych galeriach handlowych w Warszawie wynosiły 75 euro/m² miesięcznie. W kraju wartość transakcji inwestycyjnych na nieruchomościach komercyjnych wyniosła 1,98 mld euro, wobec 1,74 mld euro rok wcześniej.
Konkret: biura w Warszawie są znacznie lepiej wynajęte niż w pozostałych dużych miastach: pustostanów jest 9,5%, a w pozostałych ośmiu największych rynkach biurowych 19,5%. Czynsze biur klasy A w Warszawie wynoszą 23 euro/m², w pozostałych dużych miastach 15 euro/m².
Kluczowe wnioski
- Średnie ceny transakcyjne w Warszawie były niższe od ofertowych o 9,2% (rynek pierwotny) i 12,3% (rynek wtórny)
- Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym była prawie taka sama jak na pierwotnym (o 0,36% niższa)
- Ceny transakcyjne wzrosły o 1,9% (pierwotny) i 1,2% (wtórny) względem poprzedniego kwartału oraz o 2,4% (pierwotny) i 1,3% (wtórny) rok do roku
- Po uwzględnieniu inflacji i wynagrodzeń ceny mieszkań rok do roku realnie spadły, co oznacza rynek kupującego
- Stawki najmu mieszkań w Warszawie nieznacznie spadły względem poprzedniego kwartału
- W kraju wartość nowych kredytów wzrosła o 21,2% względem I kwartału i o 26,8% rok do roku, a sprzedaż deweloperów w największych miastach spadła o 8,3% względem I kwartału, ale jest wyższa o 13,2% rok do roku
- W Warszawie pustostany w biurowcach spadły do 9,5% (z 10,3% w IV kwartale 2025), a czynsze biur i dużych galerii handlowych nieznacznie wzrosły
Źródło: Narodowy Bank Polski, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2026 r., wrzesień 2026. Ten wpis ma charakter informacyjny.