Najemca nie płaci? Czego właścicielowi nie wolno zrobić
„Kto próbuje wymierzyć sprawiedliwość samodzielnie, kończy jako podejrzany, nie jako zwycięzca.”
Najemca nie płaci od kilku miesięcy, nie odbiera telefonu, a ty masz dość czekania i chcesz pozbyć się nieuczciwego lokatora jak najszybciej. Zmiana zamków, odcięcie prądu, wyrzucenie rzeczy na korytarz — brzmi jak szybkie rozwiązanie. W praktyce to szybsza droga do kłopotów prawnych, niż do odzyskania mieszkania.
Spis treści
1. Dlaczego „samopomoc” jest zabroniona
Prawo polskie nie pozwala wynajmującemu samodzielnie „wykonać” swojego prawa do lokalu, nawet jeśli najemca rzeczywiście nie płaci i nawet jeśli umowa formalnie już się skończyła. Ochrona dotyczy samego faktu zajmowania lokalu — niezależnie od tego, czy osoba w nim mieszkająca ma do tego tytuł prawny, czy nie.
Konkret: to zaskakuje wielu właścicieli — nawet najemca, który nie płaci i nie ma już żadnej ważnej umowy, jest chroniony przed samowolnym usunięciem z lokalu. Najemcę z mieszkania może usunąć tylko komornik.
2. Czego konkretnie nie wolno robić
a. zmieniać zamków w drzwiach, żeby uniemożliwić najemcy wejście do lokalu;
b. odcinać mediów — prądu, wody, gazu, ogrzewania — nawet jeśli najemca ma zaległości w opłatach za te media;
c. wchodzić do lokalu pod nieobecność najemcy, wynosić jego rzeczy bez zgody;
d. stosować przemoc lub groźby, żeby zmusić najemcę do wyprowadzki;
e. uporczywie utrudniać korzystanie z lokalu w jakikolwiek inny sposób, np. blokować wejście, notorycznie wyłączać prąd na klatce, itp.
Konkret: przepis nie rozróżnia, czy najemca jest „winny”, czy „niewinny” — liczy się sam fakt utrudniania mu korzystania z zajmowanego lokalu.
Za takie działania grozi kara pozbawienia wolności do 3 lat. Wystarczy że najemca złoży stosowne zawiadomienie na policji lub w prokuraturze.
Niezależnie od odpowiedzialności karnej, najemca może żądać przywrócenia poprzedniego stanu (np. wymiany zamków z powrotem, przywrócenia dostępu do mediów) w ciągu roku od naruszenia, a sąd w takim postępowaniu nie bada, kto ma „lepsze prawo” do lokalu — tylko to, czy posiadanie zostało naruszone. Wynajmujący może też zostać zobowiązany do zapłaty odszkodowania.
Konkret: to jeden z najkosztowniejszych błędów, jakie może popełnić wynajmujący — próba „przyspieszenia” sprawy na własną rękę kończy się dodatkowym postępowaniem karnym i cywilnym, a mieszkania i tak nie odzyskuje się szybciej.
3. Jak działać zgodnie z prawem
a. wypowiedzenie umowy — w formie pisemnej, z zachowaniem procedury wymaganej przepisami (przy zaległościach czynszowych: min. 3 pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie z miesięcznym terminem na zapłatę, a potem miesięczny termin wypowiedzenia);
b. żądanie opróżnienia lokalu — jeśli najemca nie wyprowadzi się po wypowiedzeniu;
c. postępowanie sądowe o eksmisję — przy najmie zwykłym jedyna droga, jeśli najemca się nie wyprowadzi dobrowolnie;
d. klauzula wykonalności na akcie notarialnym — przy najmie okazjonalnym, z pominięciem procesu sądowego o eksmisję;
e. komornik — dopiero on, na podstawie wyroku sądu albo klauzuli wykonalności, ma prawo faktycznie usunąć najemcę z lokalu.
Konkret: to dłuższa droga niż zmiana zamków, ale jedyna, która nie kończy się dla wynajmującego postępowaniem karnym.
Czy wypowiedzenie umowy najmu po pierwszej zaległości w czynszu jest zgodne z prawem?
Najem okazjonalny krok po kroku
Kluczowe wnioski
- Zmiana zamków, odcięcie mediów, wejście do lokalu bez zgody i groźby wobec najemcy to działania zabronione — niezależnie od tego, czy i kiedy najemca przestał płacić czynsz
- Za takie działania grozi kara pozbawienia wolności do 3 lat, najemca może też żądać przywrócenia posiadania i odszkodowania od właściciela na drodze cywilnej
- Jedyna legalna droga to wypowiedzenie umowy, a potem — postępowanie sądowe o eksmisję (najem zwykły) albo klauzula wykonalności na akcie notarialnym (najem okazjonalny)