Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości — co zawiera i jak liczy się wynagrodzenie
„Zaufanie buduje się jasnymi zasadami, nie drobnym drukiem w umowie.”
Zanim biuro zacznie sprzedawać twoją nieruchomość, podpisujecie umowę pośrednictwa. To ona określa, co robi biuro, co robisz ty, ile to kosztuje i jak można z umowy wyjść. Warto znać jej postanowienia, zanim ją podpiszesz.
Ten wpis opisuje, z jakich części składa się nasza umowa pośrednictwa w sprzedaży i jak liczy się wynagrodzenie. Umowy w sprawie najmu opisujemy osobno.
Jak pracujemy — od pierwszego kontaktu do przekazania kluczy
Sprzedaż nieruchomości — krok po kroku
Spis treści
- Co określa umowa
- Czas trwania i wyłączność
- Wynagrodzenie
- Płatność wynagrodzenia
- Odstąpienie, wypowiedzenie i reklamacja
- Dane osobowe i ubezpieczenie pośrednika
- Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem
1. Co określa umowa
Zakres czynności pośrednika określa umowa pośrednictwa. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
a. Zakres usługi. Biuro podejmuje czynności zmierzające do sprzedaży nieruchomości: promuje ofertę, prezentuje nieruchomość osobom zainteresowanym, prowadzi działania marketingowe, negocjuje warunki transakcji. Krótko: tworzy warunki do zawarcia umowy sprzedaży między stronami. Obowiązuje je należyta staranność i działanie zgodnie z przepisami.
b. Twoje obowiązki. Współdziałasz z biurem: umożliwiasz prezentacje nieruchomości i na bieżąco informujesz o zmianach, które mogą wpłynąć na sprzedaż, na przykład o ofercie u innych pośredników.
c. Dane w umowie. Umowa zawiera dane stron i opis nieruchomości: rodzaj, adres, numer księgi wieczystej, cenę ofertową, ostatni czynsz administracyjny oraz ceny garażu, piwnicy lub miejsca postojowego.
d. Pełnomocnik. Umowę może podpisać właściciel albo jego pełnomocnik. W umowie zaznacza się, kto ją zawiera. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy pośrednictwa może być notarialne lub zwykłe.
Konkret: Cena w umowie pośrednictwa to cena, za jaką nieruchomość jest oferowana, natomiast wynagrodzenie biura jest obliczane od faktycznej ceny sprzedaży.
2. Czas trwania i wyłączność
Umowa może być zawarta na czas określony albo nieokreślony. Osobną sprawą jest wyłączność.
a. Umowa bez wyłączności. Większość naszych umów jest zawierana bez wyłączności i na czas nieokreślony. Możesz wtedy powierzyć sprzedaż także innym biurom, ale informujesz nas o zmianach, na przykład o ofercie u innego pośrednika.
b. Klauzula wyłączności. To opcjonalny zapis, który wymaga osobnego podpisu. Powierzasz w nim biuru obsługę na zasadach wyłączności i zobowiązujesz się nie współpracować z innymi pośrednikami w okresie, który wpisano do umowy. Klauzula wyłączności zawsze obowiązuje na czas określony.
Wyłączność w umowie pośrednictwa — zalety i wady
Konkret: większość umów pośrednictwa jest zawierana na zasadach otwartych, bez wyłączności. Klauzula wyłączności jest zawsze na czas określony i wymaga odrębnego podpisu klienta.
3. Wynagrodzenie
Wynagrodzenie biura zapisuje się w umowie jako procent wartości nieruchomości albo jako kwotę stałą, w obu przypadkach brutto.
a. Od jakiej ceny liczy się wynagrodzenie. Podstawą jest cena sprzedaży określona w umowie przedwstępnej albo w umowie sprzedaży.
b. Kiedy biuro ma do niego prawo. Gdy zawrzesz umowę sprzedaży, umowę przedwstępną albo inną umowę zobowiązującą do zbycia nieruchomości z osobą, której biuro prezentowało nieruchomość. Dowodem jest potwierdzenie prezentacji z imieniem i nazwiskiem tej osoby, jej numerem PESEL lub datą urodzenia, datą prezentacji i podpisem.
c. Okres po zakończeniu umowy. Wynagrodzenie należy się także wtedy, gdy umowa pośrednictwa się zakończy, a w ciągu 60 dni od jej rozwiązania lub wygaśnięcia zawrzesz umowę, z której biuro miałoby wynagrodzenie, gdyby zawarto ją wcześniej.
Konkret: wynagrodzenie biura określone jako procent częściej występuje przy droższych nieruchomościach, natomiast określone jako kwota ułatwia obliczenia i negocjacje.
4. Płatność wynagrodzenia
Wynagrodzenie jest płatne na podstawie faktury VAT. W umowie przewidziano dwa sposoby płatności.
a. Dwie raty po 50%. Pierwsza rata jest płatna przy zawarciu umowy przedwstępnej, druga po podpisaniu umowy sprzedaży.
b. Całość po umowie sprzedaży. Jeśli umowa przedwstępna jest bez zadatku, całość wynagrodzenia płaci się po podpisaniu umowy sprzedaży.
c. Faktury elektroniczne. Podając adres e-mail, fakturę możesz otrzymać elektronicznie.
Konkret: wynagrodzenie płacisz dopiero po zawarciu umowy z kupującym, a nie za samo prowadzenie sprzedaży.
5. Odstąpienie, wypowiedzenie i reklamacja
Umowa przewiduje cztery sposoby reakcji, jeśli współpraca nie układa się tak, jak oczekiwano.
a. Odstąpienie konsumenta. Jeśli jesteś konsumentem, a umowa została zawarta poza lokalem biura, możesz w ciągu 14 dni od jej zawarcia odstąpić od niej bez podawania przyczyny. Termin liczy się od dnia zawarcia umowy, a do jego zachowania wystarczy wysłanie oświadczenia przed upływem. Oświadczenie powinno zawierać numer umowy, adres nieruchomości i twój podpis. Możesz skorzystać z formularza ze strony UOKiK.
b. Wypowiedzenie. Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 30-dniowego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i trafić do biura listownie albo na adres e-mail biura wskazany w umowie.
c. Brak polisy. Jeśli biuro nie przekaże ci kopii aktualnej polisy OC, możesz je pisemnie wezwać do jej przedłożenia w ciągu 7 dni. Po bezskutecznym upływie tego terminu możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
d. Reklamacja. Jeśli uważasz, że umowa nie została wykonana albo została wykonana nienależycie, możesz złożyć reklamację pisemnie na adres biura albo e-mailem. Biuro odpowiada na nią pisemnie w ciągu 30 dni.
Konkret: wypowiedzenie i odstąpienie składaj tak, żeby móc udowodnić datę wysłania: listem poleconym albo e-mailem na adres wskazany w umowie.
6. Dane osobowe i ubezpieczenie pośrednika
a. Dane osobowe. Umowa zawiera informację o przetwarzaniu danych: kto jest ich administratorem, w jakim celu je przetwarzamy, komu mogą być ujawnione i jak długo je przechowujemy. Wymieniono w niej też twoje prawa: dostępu do danych, sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, sprzeciwu i wniesienia skargi do organu nadzorczego.
b. Ubezpieczenie OC. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej. Kopia aktualnego dokumentu ubezpieczenia stanowi załącznik do umowy pośrednictwa, a pośrednik informuje o zmianach w ubezpieczeniu.
7. Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem
a. Wyłączność. Czy jest, na jak długo i czy wiesz, co oznacza.
b. Podstawa wynagrodzenia. Procent czy kwota stała i od jakiej ceny jest liczone.
c. Raty. Kiedy płacisz pierwszą ratę, a kiedy drugą.
d. Okres po zakończeniu umowy. Przez 60 dni wynagrodzenie może należeć się także po jej zakończeniu, jeśli kupującym jest osoba, której biuro prezentowało nieruchomość.
e. Zmiany umowy. Wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, więc ustne ustalenia nie zmieniają umowy.
f. Zapisy dodatkowe. Umowa zawiera pole na zapisy dodatkowe lub odstępstwa. Jeśli coś ustalacie osobno, powinno tam się znaleźć.
Kluczowe wnioski
- Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności, czyli własnoręcznego podpisu albo kwalifikowanego podpisu elektronicznego.
- Zakres usługi i obowiązki obu stron są w umowie, więc przed podpisem sprawdź, co biuro robi i co ty robisz.
- Wyłączność jest opcją, wymaga osobnego podpisu i ma własny okres obowiązywania.
- Wynagrodzenie liczy się od ceny z umowy przedwstępnej albo sprzedaży, jako procent albo kwota stała brutto.
- Biuro ma prawo do wynagrodzenia, gdy umowę zawrzesz z osobą, której prezentowało nieruchomość, a dowodem jest potwierdzenie prezentacji.
- Przez 60 dni po zakończeniu umowy wynagrodzenie może należeć się nadal, jeśli umowę zawrzesz z taką osobą.
- Wynagrodzenie płaci się według jednego z dwóch wariantów: w dwóch ratach albo w całości po umowie sprzedaży.
- Z umowy można wyjść: odstąpić w ciągu 14 dni jako konsument przy umowie zawartej poza lokalem albo wypowiedzieć umowę z 30-dniowym terminem wypowiedzenia.